'거래절벽' 서울 아파트 시장…어떤 집이 팔렸나?

서울의 아파트 단지 모습

서울 아파트 거래절벽이 심해지면서 고가 아파트 거래가 크게 줄었다. 대출 규제 강화로 돈줄이 막히면서 6억원 이하 저평가 단지 위주로 간헐적인 거래만 이뤄지고 있다.

18일 서울부동산정보광장에 따르면 이달 서울 지역 아파트 거래량(신고 건수 기준)은 915건을 기록 중이다. 하루 평균 거래량으로 환산하면 57.2건에 불과하다. 금융위기 이후 주택시장이 장기 침체에 빠졌던 2013년 1월(일평균 38.6건, 총 1196건) 이후 6년 만에 최저 수준이다.


고강도 세금·대출 규제인 9·13 부동산 대책과 금리 인상, 입주 물량, 공시가격 현실화 등의 영향으로 매수심리가 얼어붙으면서 거래절벽이 심해지고 있다.

현재 주택 거래 신고는 계약 후 2개월 이내에 하게 돼 있어, 이달 거래량엔 11~12월 계약 건도 포함돼 있다. 이를 제외하면 지난달 순수 계약 건은 더 적다.

주택 거래를 계약일 기준으로 분류한 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 서울 아파트 중 실제로 이달 계약이 체결돼 신고가 이뤄진 것은 현재(17일 기준) 132건에 불과하다. 아직 신고하지 않은 건은 집계되지 않아 계속 늘어나겠지만 현시점에서 차지하는 비중은 이 정도다.

이달 계약된 132건을 분석한 결과, 전체의 68.2%인 90건이 6억원 이하 아파트다. 6억원 이상 아파트 거래는 42건(31.2%) 정도였다.

이는 9·13 대책 전과 큰 차이를 보인다. 주택시장이 과열됐던 지난해 8월엔 총 1만4978건의 아파트가 거래됐는데, 그 중 6억원 이상 아파트가 차지하는 비중이 46.9%(7018건), 6억원 이하는 53.1%(7960건)로 차이가 크지 않았다.

전문가들은 대출 규제가 강화돼 돈줄이 막히면서 몸집이 큰 고가 아파트 거래가 줄었다고 분석한다. 고가 아파트는 지난해 과열 때 집값이 많이 올라 가격을 낮춘 급매물 위주로만 드물게 거래되고 있다.

반면 6억원 이하 아파트는 상대적으로 규제나 자금 부담이 덜해 저평가 매물을 중심으로 실수요와 투자수요의 매수세가 그나마 유지되고 있다는 설명이다.

한국감정원 관계자는 "6억원 이상 아파트는 실수요에는 가격 부담이 크고, 9·13 대책으로 임대주택 등록 시 양도세 감면 혜택도 없어져 투자 메리트가 줄었다"며 "집값이 조정을 받자 무주택자가 실수요로 넘어가면서 상대적으로 덜 오른 저평가 매물이 일부 거래되는 것으로 보인다"고 설명했다.

무주택 실수요자는 6억원 이하 주택 구매 시 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 대출 규제가 10%씩 완화된다. 현재 서울은 LTV·DTI가 40%로 낮아졌는데, 6억원 이하 아파트는 최대 50%까지 대출을 받을 수 있다.

권역별 아파트 거래량을 보면 강북권(14개 구)에서 51건, 강남권(11개 구)에서 81건이 거래됐다. 자치구별로는 △강동 14건 △노원 13건 △송파 9건 △영등포 9건 순이다. 강동구 거래 14건 중 12건이, 노원구는 13건 모두 6억원 이하 아파트였다.