보유세 인상 개편안 임박…공시가격 현실화 방안 제외될 듯

하반기 주택정책의 방점을 찍을 보유세 개편안 초안 공개가 22일로 다가오면서 부동산시장이 긴장감에 휩싸이고 있다. 보유세 인상으로 기울어진 상황에서 시장의관심은 어떤 방식으로 얼마나 올리느냐에 관심이 모아진다.

20일 정부 관계자 등에 따르면 대통령 직속 정책기획위원회 재정개혁특별위원회는 오는 22일 서울 여의도 중소기업중앙회에서 '바람직한 부동산세제 개혁 방안'을 주제로 정책토론회를 개최한다. 

이날 토론회에서는 지난 4월 특위 출범 후 2개월여 동안 논의된 보유세 개편방향이 공개될 예정이다. 개편안에는 종합부동산세 인상과 공시가격 실거래가 반영률 인상, 공정시장가액 비율 인상 등을 중심으로 단수 또는 복수안이 담길 것으로 알려졌다.

특히 종합부동산세 인상이 유력시 되는 가운데 종부세 산정에 적용되는  공정시장가액비율을 현재 80%에서 100%로 상향하는 방안 등이 거론된다.

1주택자 관련 개편방안으로는 현재 고가 1주택자에 대한 과세를 강화하는 방안과 종부세 부담을 상향하는 대신 1주택자에 대한 부담을 완화하는 방안 등이 언급되고 있다. 

다만 정부와 전문가들은 당초 유력대책으로 거론됐던 공시가격 실거래가 반영률 인상방안은 개편안에 포함되지 않을 가능성이 높다고 보고 있다. 

공시가격의 실거래가 반영률은 실거래가격이 공시가격에 반영되는 비율을 말한다. 실거래가가 10억원인 주택의 반영률이 50%라면 해당주택의 과세기준이 되는 공시가격은 5억원으로 책정된다. 반영률이 높아질수록 공시가격이 올라가고 이를 바탕으로 한 종부세도 상향조정되는 구조다. 

정부 관계자 등에 따르면 현재 아파트 공시가격은 조사·산정 시점 기준으로 실거래가 반영률이 65∼70%, 단독주택은 50∼55%선에 그친다. 이에 대해 앞서 강병구 재정개혁특위 위원장은 "공시가격의 실거래가 반영률을 선택적으로 활용해야 한다"고 언급한 바 있다. 

문제는 실거래가 반영률의 경우 정부가 이를 공식적으로 명문화하지 않고 있다는 점이다. 정부의 한 관계자는 "실거래가 자체가 자주 변동하는 까닭에 반영률을 명확히 할 경우 조사시점과 과세시점에 반영한 실거래가가 다를 수 있다"며 "반영률을 공식화하면 과세시비가 빈번해질 것"이라고 말했다. 이에 따라 사실상 추정수치인 실거래가 반영률을 세법에 반영하기 어려울 뿐만 아니라 규칙이나 권고사항 등을 통해 우회적용해도 정부가 과세를 임의조정한다는 인상을 심어줄 수 있다. 

현재 실거래가 반영률이 60∼70%인 공시지가도 마찬가지다. 공시지가의 경우 과세 외에도 60여개의 행정 목적에 사용된다는 점도 걸림돌로 지적된다.  

정부의 한 관계자는 "실거래가 반영률을 세법에 그대로 반영하기는 어려울 것"이라며 "다만 반영률 인상이라는 정책기조가 향후 공시가격 책정에 적용될 가능성은 있다"고 내다봤다. 

한편 올해 정부가 발표한 공동주택 공시가격 상승률은 전국 평균 5.02% 로 상승폭은 지난해(4.44%)보다 확대됐다. 특히 서울 공동주택 공시가격은 10.19% 올랐다.