강남 집거래 하루 평균 32.7→2.6건…'양도세 중과 100일' 효과?

다주택자에 대한 양도소득세 중과가 시행되지 100일이 지나면서 주택 거래절벽 현상이 갈수록 심화되고 있다. 양도세에 이어 보유세마저 강화되고 하반기 금리인상, 공급 리스크까지 남아있어 거래절벽은 장기화될 전망이다.

10일 서울부동산정보광장에 따르면 양도세 중과 시행 100일째인 9일 기준 서울 지역 아파트 매매거래량은 총 1103건(신고건수 기준)을 기록 중이다. 1일 평균거래량으로 환산하면 122.6건이 거래된 것이다. 일평균 161.0건이 거래된 6월보다 23.9% 더 감소했다.

지난 4월 1일부터 서울 등 조정대상지역 내 2주택 이상 다주택자가 주택을 양도할 경우 양도차익의 최대 60%까지 세금으로 내도록 규정이 대폭 강화됐다. 장기보유특별공제도 배제된다.

이로 인해 양도세 중과 시행 전 다주택자들이 세부담을 피하기 위해 매물을 쏟아내면서 3월 거래량이 동월 기준 역대 최대인 1만3831건(일평균 446.2건)까지 치솟는 기현상이 벌어지기도 했다. 전년 3월(총 6658건) 대비 2배가 넘는 수치였다.

하지만 이후 양도세 중과가 본격 시행되자 매물은 자취를 감췄고 거래량은 4개월 연속 감소세에 빠져들었다. 당장 4월 거래량이 6224건(일평균 207.5건)에 머물러 1개월 만에 반토막이 났고 이어 5월~7월 현재까지 매월 10~20%대 추가 감소세를 보이면서 거래절벽이 이어지고 있다.

이달 일평균 거래량은 양도세 중과 시행 전인 3월과 비교하면 3분의 1에도 못 미치고 전년 동월(총 1만4461건, 일평균 466.5건) 대비로는 4분의 1정도에 불과하다.

다주택자들은 세금 부담에 매물을 내놓지 못하고 있고 그 밖의 집주인들도 연이은 규제로 시장이 위축되자 매도시기를 조율하고 있다. 반면 매수자들은 집값이 떨어질 것이라는 기대감으로 일제히 관망세로 돌아서면서 시세보다 싸게 내놓는 급매물도 거래가 더디다.

지역별 거래 변동 추이를 보면 그동안 집값 상승이 가팔랐던 강남4구(강남·강동·서초·송파구)의 감소폭이 두드러지게 나타난다. 양도세의 근간이 되는 양도차익이 상대적으로 큰 만큼 이번 규제의 직격탄을 맞았다는 분석이 나온다. 강남권 재건축 단지 등에 규제가 집중되면서 거래가 막힌 것도 이유다.

강남구의 경우 지난해 7월 일평균 32.7건(총 1014건)이 거래됐으나 이달엔 하루 평균 2.6건(총 23건)이 거래되는데 그쳤다. 지난해 대비 10분의 1에도 못 미친다. 강동구도 이달 일평균 거래량은 4.6건으로 지난해(일평균 27.2건)의 6분의 1 수준에 머물렀다. 서초구와 송파구도 이달 일평균 거래량이 각각 3.9건과 3.7건으로 지난해의 5분의 1 수준 이상 대폭 줄어드는 등 감소세가 계속되고 있다.

집값 역시 거래량에 따라 약세를 보이고 있다. 올 초 0.26~0.39% 사이를 오가던 서울의 주간 아파트 상승률은 지난주 0.04% 오르는 데 그쳤다. 재건축 아파트의 경우 지난주 0.01% 가격이 하락했다.

거래가 막히자 세부담을 피해 임대주택 등록 등의 방향으로 선회하는 움직임이 나타나고 있다. 8년 이상 준공공임대주택으로 등록할 경우 양도세 중과와 종부세 합산 배제는 물론 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있기 때문이다.

국토교통부에 따르면 지난 5월 전국 신규 임대등록사업자 수는 7625명으로 집계돼 1년 전보다 51.5% 증가했다. 지역별로 서울시가 2788명(37%)으로 가장 많았다.

전문가들은 정부가 양도세에 이어 지난주 다주택자, 고가주택에 대한 종합부동산세를 강화하기로 하면서 주택 보유에 대한 세부담이 커져 매매시장 관망세가 지속될 것이란 전망이다. 하반기에 금리인상과 공급과잉 리스크도 남아있어 매도·매수자들이 쉽게 움직이기는 어려울 것으로 보인다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "서울의 경우 보유세 부담이 늘어난데다 양도세가 최대 60%에 달해 팔기도 어려운 상황"이라며 "미국 금리인상으로 한국 금리인상이 불가피하고 매분기 10만가구 입주물량이 예정돼 있어 수요자들도 선택에 어려움이 있을 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.