서울 전역 집값 하락 '초읽기'…종로·중구·강북구도 이번주 고비

서울 아파트값 하락세가 빠르게 확산되면서 서울 25개 자치구 전역의 조정국면 진입이 임박한 모습이다.

5일 한국감정원의 '전국주택가격동향조사'에 따르면 서울 아파트값 변동률은 지난주 -0.05%를 기록했다. 3주 전 1년2개월만에 하락세(-0.01%)로 돌아선데 이어 3주 연속(-0.01%→-0.02%→-0.05%) 하락세를 이어갔다. 낙폭도 갈수록 커져 전주 대비 2배 이상 확대됐다.  


감정원 측은 "9·13 부동산대책에 따른 대출 규제, 세제개편 부담과 금리인상 등 불확실성이 확산되며 전주 대비 하락폭이 확대됐다"고 설명했다.

서울 아파트값은 지난 9월 3일 고점(0.47%)을 기록하며 고공행진을 하다 9·13 대책 발표 이후 매수심리가 급속히 얼어붙어 10주 연속 둔화된 뒤 마이너스(-)로 돌아섰고, 낙폭이 커지면서 장기 조정 국면에 접어드는 모습이다.

낙폭 확대와 동시에 하락 지역도 빠르게 늘어나고 있다.

이번 통계에서 서울 25개 자치구 중 절반이 넘는 15곳이 하락세를 기록했다. 전주엔 마이너스 지역이 8곳이었는데 한 주 만에 2배 가량 늘었다.

가장 먼저 하락세에 접어든 강남4구(강남·서초·송파·강동구)는 이번 통계에서 0.14% 하락해, 지난 2013년 8월 셋째 주(-0.14%) 이후 5년여 만에 가장 큰 낙폭을 기록했다. 용산구(-0.07%)와 동작구(-.0.07%), 서대문구(-0.06%), 양천구(-0.02%)도 전주에 이어 하락세가 계속됐다.

강남4구 하락에 따른 심리위축으로 매수문의가 급감하며 성동구(-0.02%)·광진구(-0.01%)·동대문구(-0.01%)·노원구(-0.03%)·은평구(-0.04%)·강서구(-0.01%)·영등포구(-0.03%)가 지난주 마이너스 지역에 추가로 이름을 올렸다. 이 영향으로 강북 14개구 평균 아파트값도 0.01% 떨어져 지난해 8월 넷째주(-0.02%) 이후 64주 만에 하락 전환했다.

마포구·구로구·금천구·관악구 등 4개구도 상승 동력이 식어 전주에 이어 보합세(0%)가 지속됐다. 여기에 중랑구·성북구·도봉구가 지난주 보합 전환해 총 7개 지역이 보합세를 기록 중이다.

현재 25개 자치구 중 상승세를 유지하고 있는 곳은 종로구(0.07%)와 중구(0.07%), 강북구(0.03%) 등 3곳 뿐이다.

종로구의 경우 창신동과 명륜동 등에서 주변 시세보다 저렴한 저평가 단지들이 간헐적으로 거래되면서 상승세가 유지되고 있다. 중구 역시 신당동과 황학동 등 저평가 지역에서 한두 달 전 호가보다는 낮아졌지만 종전 신고가보다 소폭 높은 가격에 드물게 거래가 되면서 상승세를 지키고 있다는게 감정원 측 설명이다.

하지만 이들 지역도 매수심리 위축과 경기 하방압력이 급속도로 확산되면서 조만간 보합 또는 하락 전환할 가능성이 높아지고 있다.

한국은행이 지난달 말 약 1년 만에 기준금리 인상을 단행하면서 주택대출금리 인상도 불가피한 상황이다. 대출·세금 규제가 강화된 상태에서 금리마저 오르면 한계차주들의 급매물이 늘어날 가능성이 높다. 이에 더해 이달 말 송파구 최대 단지인 헬리오시티(9510가구)를 시작으로 내년까지 기록적인 입주물량이 쏟아질 예정이다. 이로 인해 집값을 뒷받침하는 전셋값은 이미 5주 연속 하락세가 지속되고 있다.

실제 3곳 중 하나인 강북구의 경우 그나마 매수세가 유지되고 있던 미아뉴타운에서 최근 들어 급매물이 등장하기 시작해 이번 주 감정원 통계에서 가장 먼저 보합세로 돌아설 가능성이 높은 것으로 알려졌다.

감정원 관계자는 "현재 주택시장은 금리인상에 대내외 경기여건 악화, 입주폭탄, 전셋값 하락 등으로 상승 동력이 상실돼 종로구, 중구도 계속 오르기 힘든 상황"이라며 "지금의 분위기를 감안하면 기껏해야 2~3주, 올해 안에 서울 25개 자치구 전역이 마이너스를 기록할 가능성이 커 보인다"고 말했다.