올해도 역대급 입주 물량…"전셋값·집값 반전 어렵다"

서울의 아파트 단지

최근 송파구를 중심으로 전셋값이 오르고 급매물이 소화되면서 집값 낙폭도 줄고 있다. 자연스럽게 집값의 상승 전환 가능성에 관심이 쏠리지만, 아직은 가능성이 거의 없다고 보는 측이 우세하다. 무엇보다 서울의 공급 물량 때문이다.   

2일 한국감정원에 따르면 지난주 서울 아파트 전셋값은 0.06% 떨어져 22주 연속 하락했다. 민간 조사기관인 부동산114 통계에서도 서울 아파트 전셋값은 0.03% 떨어져 하락세를 이어갔다. 주택 임대차 시장이 봄 이사 철에도 하락세를 이어가는 것은 대규모 입주 물량으로 전세 공급을 강하게 떠받치고 있기 때문으로 풀이한다.


◇ 올해도 동남권 중심으로 입주 폭탄 예고…전세 시장 하락 지속

최근 한국은행의 '전세 시장 상황 및 관련 영향 점검' 자료를 보면, 올해 1~2월 거래된 아파트 중 전셋값이 2년 전보다 하락한 비중은 52%였다. 서울에서는 지난해 16.7%, 올해 1~2월에는 28.1%가 2년 전보다 전셋값이 하락했다. 한은은 전셋값이 10% 더 떨어지면 3만2000가구가 전세 보증금을 세입자에게 돌려주기 어려울 수 있다고 추정했다.

국토교통부에 따르면 지난해 서울 신규 아파트 입주 물량은 3만9500가구로 직전 5년 평균치인 3만1800가구 대비 24.2% 많다. 올해는 지난해보다도 많은 4만331가구가 입주 예정이어서 전셋값은 당분간 오르기 어려울 것으로 보인다.

권역별로 보면 송파구 헬리오시티(9510가구) 입주 폭탄으로 일대 전셋값이 하락한 동남권이 올해도 1만6094가구가 입주 예정이어서 가장 많다. 최근 헬리오시티 입주가 마무리되면서 송파구 전셋값이 다소 회복했지만, 6월 강동구 래미안 명일역 솔베뉴(1900가구)를 시작으로 강남구 디에이치아너힐즈(1320가구·9월), 강동구 고덕 그라시움(4932가구·9월) 입주가 줄줄이 예정돼 있다. 회복세가 오래 가기 힘들다고 보는 이유다.

연초부터 동대문구와 성북구에서 약 5000가구 입주 물량을 쏟아낸 동북권(1만1080가구)도 올해 총 1만가구가 넘는 입주 물량을 예고하고 있다. 마포구·서대문구·은평구가 속한 서북권이 올해 6427가구, 관악구·영등포구·강서구 등이 위치한 서남권 5881가구, 종로구·중구·용산구의 도심권도 849가구가 입주할 예정이다.

◇ 전세거래↑·매매↓…급매물 거래, 반등 이끌기엔 턱없이 부족

전문가들은 풍부한 입주 물량 영향으로 전셋값이 하락하면서 집값도 동반 약세를 유지할 것으로 내다봤다.

올해 1분기 서울 아파트 거래량은 5039건으로 전·월세 거래량(5만2634건)의 10분의 1 수준에 불과하다. 주택 시장 침체로 집값 불확실성이 커진 가운데 전셋값이 하락세를 보이자, 세입자들이 매수를 미루고 전세로 눌러앉기 때문이라고 분석한다.

최근 송파구 잠실 일대 대단지 아파트를 중심으로 급매물이 거래되며 집값 낙폭이 다소 줄었지만, 이후 거래량이 뒷받침되지 않아 집값이 반등세로 돌아서기는 어려울 것으로 전문가들은 예상한다. 우리나라와 같이 전셋값이 집값을 떠받지는 구조에선 전셋값이 떨어지는데 집값만 오르는 것은 사실상 어렵다고 분석한다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "전세 시장이 봄 이사 철 영향으로 거래량이 늘고 있지만, 대규모 입주 물량을 충분히 소화하지 못하는 분위기"라며 "매매시장에선 일부 급매물이 거래되고 있지만, 상승 반전을 이끌기엔 턱없이 부족한 수준이어서 전세와 매매시장 모두 당분간 하락세를 이어갈 것으로 보인다"고 말했다.