다시 고개드는 위헌 논란…재건축 부담금 둘러싼 '오해와 진실'

23일 서울 송파구 잠실의 부동산중계업소 밀집상가에 아파트 매물 시세표가 붙어있다. 재건축 초과이익환수제의 영향으로 이달 서울 아파트 매매 거래량은 3797건(신고일 기준)으로 집계돼 지난해 같은기간(1만194건)과 비교해 절반에도 미치지 못하고 있다. 2018.5.23/뉴스1 © News1 구윤성 기자

반포현대 아파트가 서울 강남 재건축 단지 중 처음으로 재건축 부담금 예정액을 통보 받았다. 한 가구당 1억4000여만원에 달하는 산정액을 두고 논란이 거세다. 재건축 조합원들은 재산권 침해 주장부터 위헌소송까지 염두에 두면서 강경한 반응을 보이고 있다.

이와 관련 정부는 "미실현 이득에 대한 부담금 부과는 위헌성이 없다는 것이 지금까지의 헌법재판소와 행정법원의 입장"이라며 맞서고 있다.

25일 부동산업계에 따르면 재건축 아파트 보유자들은 초과이익환수금에 대한 윤곽이 드러나자 사업을 포기하거나 절차를 중단하는 등 혼란을 겪고 있다. 환수제 직격탄으로 서울 아파트 시장은 비수기보다 심각한 거래절벽 상태에 놓여 있다.

재건축 초과이익환수제란 재건축 사업으로 발생한 초과이익에 대해 10~50%을 세금으로 부과하는 제도다. 초과이익에 대한 부담금을 부과하는 개시 시점은 재건축 사업단계에서 조합추진위원회가 설립된 시점이고 종료 시점은 재건축 준공이 끝난 시점이다.

재건축사업으로 인한 용적률 증가와 인구집중 등을 완화하고, 개발이익의 사유화를 방지하기 위해 재건축 초과이익을 공적으로 환수한 뒤 이를 도심혼잡·과밀 등의 문제를 해결한다는 취지로 참여정부시절인 2006년에 처음 도입됐다. 이 제도는 2012년까지 적용되다가 2013년부터 지난해까지 유예됐고, 올해 1월 1일에 다시 부활했다.

초과이익환수금은 말 그대로 '초과이익'에 대해 정부가 부과하는 세금이다. 같은 시·군·구에 있는 평균 아파트값 상승률을 넘는 이익이다. 그 이익도 무조건 50%를 부과하는 것이 아니라 3000만원 이하는 면제하고 그 이상일 때만 10%부터 최고 50%까지 누진세를 적용해 차등적으로 부과한다.

 

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양지영 R&C 연구소장은 "재건축 아파트가 주변시세보다 더 많이 올랐을 때 그 차익에 대한 부담금을 내는 것"이라며 "보통의 아파트 투자는 시세가 오른 만큼 이익을 얻지만 재건축 아파트는 그 상승분이 일반아파트의 상승률보다 크다는 전제에서 초과 상승분에 대한 징벌·규제적 관점으로 정부가 환수하는 것으로 이해하면 쉽다"고 설명했다.

문제는 기준이 되는 종료시점이다. 예를 들어 반포현대의 경우 과거 3년은 주택시장 활황으로 재건축 값이 크게 오르던 때다. 하지만 지금은 집값 상승이 눈에 띄게 둔화되고 있어 가장 높았던 때의 기준을 상승률 하락 시기에 적용하는게 합리적이냐는 지적이 나오고 있다.

일각에선 이를 두고 "재산권 침해뿐만 아니라 팔지도 않은 집의 가격에 과세하는 건 위헌"이라며 반발하고 있다. 사고 판 것도 아니고 가지고만 있는데 세금을 내라는 건 억울하단 얘기다.

최승섭 경제정의실천시민연합 부동산감시팀장은 "당장 팔면 이익이 되기 때문에 미실현 이익이라고 볼 수 없다"며 "3억원짜리가 10억원이 되면 거래가 안됐을 뿐 자산가치가 높아졌다고 보는 게 맞다"고 강조했다.

재건축 부담금을 언제 내야 하는지에 대해서도 의견이 분분하다. 하지만 1차적으로는 조합이 조합원들의 지분과 주택 규모 등에 따른 분담 방식을 정한 뒤 일괄 납부해야 한다. 조합이 부담금을 모두 지급하지 못한 상태에서 해산될 경우에는 개인들이 이를 승계해 마무리해야 한다.

현행법은 개인의 경우 최대 3년 유예 혹은 5년 분할 납부도 가능하도록 명시하고 있지만 그 조건이 △재해나 도난으로 재산에 심한 손실이 발생 △납부 의무자 또는 가족의 질병이나 중상해로 장기 치료가 필요한 경우 등 극히 예외적인 상황이라 적용 가능성은 낮다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "재건축 부담금은 현금 납부를 원칙으로 하지만 대출을 통한 납부도 가능하다"면서 "부담금이 지나치게 과도하다고 판단되면 조합이 조합원 주택 물량 혹은 면적을 줄여 일반분양을 늘리고, 이에 따른 이득을 물납 처리해 전체 부담금 규모를 줄일 수도 있다"고 말했다.

이어 "부담금 예정액을 미리 통보한 만큼 개별 가구는 자신들의 자산 규모 등을 고려해 향후 조합원 아파트 분양 평수를 조정해 부담금을 줄일 수도 있다"고 덧붙였다.

한편 국토교통부는 과거 토지초과이득세에 대한 판례를 봐도 미실현 이득에 대한 과세 또는 부담금이 헌법정신에 반하지 않는다고 결정한 바 있다고 전했다.

국토부 관계자는 "지난 2006년 재건축 초과이익 환수제 도입 당시에도 미실현 이익에 대한 논란이 있었지만 당시 토지초과이득세의 미실현이익에 대한 헌재의 합헌 판결이 있어 국회에서도 통과가 됐다"고 말했다.

국토부는 행정법원에서도 미실현 이득에 대한 재건축 부담금 부과가 정당하다고 판단했다는 점을 강조했다. 행정법원은 부담금이 전문기관 조사, 부동산평가위원회 심의 등을 거쳐 공평하고 합리적으로 산정되는 바, 미실현 이득에 대한 재건축 부담금 부과가 정당하다고 판결했다.

또 재건축부담금과 양도소득세의 중복과세 논란에 대해서도 "재건축부담금은 정상주택가격상승분을 제외한 초과이익에 대한 부과이고 양도소득세는 주택가격상승분에 대한 부과"라고 일축했다.