서울 집값 '관망세→ 조정기→ ?'…첫 마이너스 지역은 어딜까

서울의 한 아파트단지의 모습

서울 아파트값 상승세가 급격히 둔화되면서 첫 하락 지역 등장 시점에 관심이 모아지고 있다. 하락 지역이 나타날 경우 매수·매도 심리가 더 위축돼 전반적인 조정장 진입으로 이어질 수 있기 때문이다.

16일 한국감정원의 '10월 둘째 주 주간아파트 가격동향'에 따르면 서울 아파트 매매가격 상승률(8일 조사기준)은 전주(0.09%) 보다 0.02%포인트(p) 둔화된 0.07%를 기록했다.


지난달 3일(조사일 기준) 0.47% 고점을 기록한 이후 5주 연속 하락한 것이자, 지난 6월 중순 이후 약 4개월만에 최저 수준으로 떨어진 것이다. 상승폭도(0.47%→0.45%→0.26%→0.10%→0.09%→0.07%) 단기간에 빠르게 둔화됐다. 

서울 아파트 시장은 고강도 세금·대출 규제인 9·13 대책이 나오고, 수도권 신규주택 공급계획인 9·21 방안까지 발표되자 관망세가 짙어지면서 거래가 멈췄고 가파르던 상승세도 급격히 꺾였다. 관망세가 장기화되자 대세였던 '집값 상승 전망'을 깨고 조심스레 '집값 조정 전망'을 내놓는 전문가들도 하나둘 나타나기 시작했다.

이제 시장의 관심은 첫 하락 지역 등장 시점에 쏠리고 있다. 아파트값 상승률이 크게 둔화되긴 했지만 아직까진 서울 25개 자치구 전역이 플러스(+) 상승률인 강보합세를 유지하고 있다.  

장재현 리얼투데이 본부장은 "부동산 시장은 심리가 큰 영향을 미치기 때문에 첫 마이너스(-) 지역이 등장할 경우 수요심리는 또 한 번 영향을 받을 것"이라며 "이후 전반적인 시세에도 영향을 미칠 수 있다"고 말했다.

현재 자치구별 상승률을 살펴보면 대부분 지역이 0.1% 내외의 보합세를 나타내 언제라도 마이너스 진입 가능성이 있는 상태다.

전문가들은 현재 시장 분위기와 규제 영향 등을 미루어 볼 때 강남3구(강남구·송파구·서초구)와 마용성(마포·용산구·성동구) 등 고가 아파트들이 포진한 인기지역이 먼저 하락세로 들어설 가능성이 높다고 보고 있다.

이들은 연초부터 아파트값이 수억원씩 급등해 단기 가격 상승 피로감이 누적돼 있는 상태다. 이에 더해 정부가 고가 아파트에 대한 세금 부담을 대폭 강화하면서 보유 부담감이 높아졌기 때문이다.

2020년부터 실거래가 9억원 이상 아파트의 경우 10년이상 보유하더라도 실거주요건(2년)을 채우지 못하면 장기보유특별공제를 적용받지 못해 양도세 폭탄이 예고되고 있다. 내년부턴 종합부동산세 세율도 인상되고 종부세 산출 근거인 공시가격 현실화도 예정돼 있어 고가주택 보유 부담감이 커지게 된다.

송파구 잠실동 G공인중개소 관계자는 "계산이 빠른 투자자들은 집값이 오르더라도 양도세, 종부세 부담이 커져 시세차익이 얼마 안될 수 있다고 판단하는 것 같다"며 "불과 1~2개월 전만 해도 투자수요가 활발했으나 이젠 찾아볼 수 없다"고 분위기를 전했다.

감정원에 따르면 송파구의 경우 잠실주공5단지 호가하락이 전반으로 확산되고, 그 밖에 잠실동 대표단지인 엘스, 리센츠, 파크리오 등의 호가가 하락하면서 이미 잠실동은 마이너스로 돌아섰다. 그동안 상승폭이 적었던 오금동, 가락동이 갭메우기로 오르면서 이를 상쇄하고 상승세를 유지하고 있지만, 잠실동 하락세가 커질 경우 송파구 전반이 마이너스로 돌아설 가능성이 높다는 분석이다.  

강남구 역시 대표 재건축 단지인 은마아파트 호가가 2억원 가량 떨어지고, 급등했던 삼성동 신축 아파트나 개포동 재건축 단지들이 하락하면서 전반적인 하락 가능성이 높아졌다. 그나마 상대적으로 높은 상승세를 유지하던 수서동, 일원동 아파트들도 보합세로 돌아서고 있다.

감정원 관계자는 "현재 분위기로 봐서는 송파구, 강남구가 먼저 하락세로 돌아설 가능성이 높고 이후 서초구, 마용성 등이 마이너스로 돌아설 가능성이 있다"며 "앞선 2분기 때에도 송파구가 먼저 하락을 주도한 뒤 강남, 서초가 뒤를 이어 하락했다"고 말했다.

이어 "한 지역이 마이너스를 찍기 시작하면 집을 가진 사람으로서는 불안감이 커져 주변지역에도 영향이 미칠 수 밖에 없다"며 "특히 양도세 실거주 요건을 채우지 못한 사람들은 세금 혜택 기간이 1년여 밖에 안남았기 때문에 집값이 떨어지면 매물을 내놓을 가능성이 높다"고 내다봤다.