"세금 더 내느니 증여?"…보유세 인상에 다주택자 '전전긍긍'

정부의 보유세 인상안 발표로 '세금폭탄'의 타깃이 된 다주택자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 

25일 부동산 업계에 따르면 정부가 지난주 보유세 개편안 초안을 발표한 뒤 주요 부동산 커뮤니티와 중개업소에는 사전 주택 증여 등을 묻는 문의가 늘어나고 있다.

정부는 지난 22일 재정개혁특별위원회 정책토론회를 통해 보유세 개편안에 대한 4가지 대안을 공개했다. 종합부동산세 산출에 영향을 미치는 공정시장가액비율을 현행 80%에서 단계적으로 올리고 다주택자의 경우 차등적으로 세율을 올리는 방안이 유력시되고 있다.

이 경우 종부세를 내는 다주택자는 1주택자에 비해 타격이 더 커지게 된다. 특위는 공정시장가액비율 상향에 더해 세율까지 높아지면 다주택 보유자의 세금 부담은 최대 37.7% 늘어날 것으로 전망했다.

예로 강남에 공시가 15억원 상당의 주택을 보유한 다주택자 보유자는 공정시장가액 비율이 100%까지 오르고 누진세율이 강화되면 540만원의 종부세를 내야한다. 1주택자 종부세(300만원)보다 240만원이 더 많다.  

양도소득세 중과의 경우 거래시 발생하는 세금이지만 보유세는 가지고만 있어도 세금이 부과돼 다주택자들에게 더 부담이 된다. 이미 다수의 다주택자가 연초 양도세 중과가 시행되고 보유세 인상이 예고되자 증여로 선회하는 모습을 보였다.

주택산업연구원에 따르면 서울의 경우 총주택거래에서 증여가 차지하는 비중이 2016년 4.7%였으나 지난해 5.3% 늘어난 뒤 올해 초(4월말 기준) 9.3%로 2년새 2배 가량 급등했다. 

보유세 초안 발표로 다주택자에 대한 징벌적 종부세가 기정사실화된 만큼 증여 증가세는 더욱 본격적으로 나타날 것이라는게 전문가들의 전망이다. 미래가치가 높은 '똘똘한 한 채'를 남기고 다주택을 정리하는 방법 등도 제기되지만 아직까지 집값 상승에 대한 믿음이 견고한데다 양도세가 많이 올라 있어 팔기 어려운 상황이다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "서울 등 조정지역에서는 양도세 중과 시행으로 주택을 팔기 어렵고 집값이 더 오를 것이라는 믿음도 강하다"며 "이런 경우 다주택자들은 보유세 부담을 피하기 위해 주택을 가족 등에 사전증여하는 경우가 늘어날 것"이라고 전망했다. 

부부간의 주택 증여의 경우 기준시가 6억원까지는 증여세가 면제된다. 앞서 언급한 15억 상당의 주택을 보유한 다주택자가 다주택 중 상대적으로 저렴한 시가 6억원 이하 아파트를 아내에게 증여하면 증여세 부담은 없고 종부세도 1주택자 수준으로 줄어 240만원을 절세하게 되는 셈이다. 다만 증여 시점에 취득세가 부과되기는 하지만 주택시장에선 집값이 계속 오른다는 믿음이 강해 증여가 이뤄지고 있는 것이다.

또 증여세는 수증자가 재산을 물려받는 기준으로 부과되는 세금이라 하나의 부동산을 아내, 자식 등에게 나눠 증여하는 분산 증여의 경우 절세효과가 더 크기 때문에 다주택자들 사이에서 많이 고려된다. 증여세가 대출 부분은 제외하기 때문에 부채를 포함해 물려주는 '부담부증여'도 관심을 끌고 있다. 

한편 증여가 어려운 주택에 대해선 임대주택 등록 등의 방향으로 선회할 가능성도 높다. 8년 이상 준공공임대주택으로 등록할 경우 양도세 중과와 종부세 합산 배제는 물론 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있기 때문이다. 다만 임대기간동안 주택을 처분할 수 없게 돼 유동성이 제약을 받는다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "다주택자들은 증여와 함께 보유세 부담을 낮출 수 있는 방안으로 임대사업자 등록도 적극 검토하게 될 것"이라며 "8년 이상 준공공임대사업자로 등록하면 주택처분이 제한받지만 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제를 적용받기 때문에 절세가 가능하다"고 말했다.