지방 1순위 청약자 '제로' 속출…고의 미분양 유도 '깜깜이' 고개

건설사들이 부동산 시장 위기감이 고조되면서 사실상 청약 절차를 무시하고 '깜깜이 분양'에 돌입하는 모습이 나타나고 있다. 1순위 마감이 불가능해 공식 청약일정이 필요 없다고 판단, 고의로 미분양을 만들고 고객들과 1대1로 만나 계약률을 끌어올리겠다는 의도다.

◇건설사, 지방 시장 양극화에 자구책 '깜깜이 분양' 등장

28일 금융결제원에 따르면 지난 1월 제주도에 등장한 '제주대림 위듀파크'와 '한림 요션캐슬'은 1순위 청약자가 한명도 없는 것으로 집계됐다.

업계에선 건설사가 고의적으로 깜깜이 분양을 택한 것으로 보고 있다. 이는 건설사가 임의로 선착순 동호지정 등으로 계약률을 끌어올리는 방식이다. 아파트 분양 호황기엔 보기 어려운 수법이다.

한 시행사 관계자는 "청약자가 없다는 것은 지역 내에서도 분양이 진행되는 사실을 몰랐을 가능성이 크다"며 "단순히 수요자에게 외면받았다고 단정하기 어렵다"고 귀띔했다.

2015년 포스코건설이 서울 서대문구에 선보인 '북한산 더샵'은 우수한 입지와 대형사 브랜드 단지라는 장점에도 깜깜이 분양으로 사업을 마무리했다. 초호화 단지에서 비슷한 사례가 있다. 2014년 당시 고가 아파트라 불렸던 성동구 트리마제도 깜깜이 분양을 진행했다.  

하지만 깜깜이 분양은 일반적으로 인기가 시들한 지방과 수도권에서 진행되는 전형적인 마케팅 전략이다. 건설사들은 분양시장 양극화가 극심해지면서 일부 지역 사업의 경우 청약일정 자체가 무의미하다고 판단하는 것으로 풀이된다.

실제 올해 서울과 경기 과천 등에서 분양한 아파트는 청약 1순위에서 높은 경쟁률로 마감되고 있다. 정부의 분양가 규제로 인근 시세보다 수억원 낮게 책정되면서 수요자가 몰리는 모습이다.

반면 지방에선 18차 미분양관리지역(2018년 1월 말 기준)으로 5개 지역(△대전 동구 △울산 남구 △경북 안동시 △경남 진주시 △전남 무안군)이 추가 지정됐다. 건설사들은 주택시장 침체가 우려되면서 청약 열기가 시들한 지역에선 빠르게 사업을 마무리하겠다는 의도다.

◇깜깜이 분양, 시간과 비용 절감 가능해 지방 사업에서 선호

깜깜이 분양엔 이른바 조직분양이 팀으로 투입된다. 이들은 계약 건당 많게는 1000만원 가까이 성공 보수를 챙기고 계약자들에게 상품권 등으로 지급한다.

업계에선 비용 측면에서 장점이 많다고 입을 모은다. 우선 공식적인 계약과정과 조직분양에 필요한 분양대행사가 다르다는 것을 이유로 꼽았다. 추후 미분양 발생으로 조직분양에 돌입할 경우 분양대행사 교체에 따른 투입 비용이 발생한다. 추가 비용을 사전에 막기 위해 사업 초기부터 조직분양을 시작한다는 얘기다.

또 계약속도가 상대적으로 빠르다는 장점이 있다. 모집공고를 일단 진행해 놓고 3주가량 사업을 준비할 수 있기 때문이다.

건설사들은 지방 사업의 경우 어쩔수 없다는 의견을 내놓고 있다. 청약이라는 제도에 익숙하지 않는 지역 특성을 반영한 판매 방식이라는 설명이다. 고령자가 많은 지방에선 청약통장 보유자가 희소해 일반적인 분양 절차가 사실상 무의미하다. 사실상 후분양 개념과 비슷하게 진행되고 있다.

한 건설업계 관계자는 "지방은 특정 지역을 제외하고 과거부터 수십대 1에 달하는 경쟁률을 기록한 경우가 없다"며 "1순위 통장 보유자가 없어 일반적인 청약 절차가 필요 없다"고 분위기를 전했다.

실제로 2016년 청약자가 1명도 없었던 지역은 △강원 횡성 △경북 문경 △강원 동해 △전북 고창 △충북 보은 등이다. 지난해 충북 음성과 전남 완도군이 해당 사례에 속한다. 
한 분양 대행사 관계자는 "지방 중소도시 가운데 모델하우스만 보고 계약하는 문화가 아직은 생소한 곳이 있다"며 "공정률이 어느 정도 올라와야 건물을 보고 계약을 고민하는 '외관 효과' 수요가 남아 있다"고 설명했다.