집값 잡을 '종합판'될까?…놓쳐선 안될 이것

서울의 한 아파트단지의 모습

정부가 조만간 발표할 부동산 대책은 과열된 투기 수요를 억제하면서 공급을 늘려 실수요 불안감을 완화하는 '종합판'이 될 것이란 전망이다.

지난 1년여간 잇따라 쏟아낸 정책에도 불구하고 집값이 다시 치솟자 세제·금융·공급을 총망라한 강도 높은 대책을 내놓을 것으로 보인다.


10일 정부 관계자에 따르면 정부는 이번 주에 양도소득세 비과세 조건 강화 등의 규제 정책을 내놓고, 추석 전까지 서울을 포함한 신규 공공택지 공급 계획을 밝히기로 했다.

먼저 주택시장의 투기 수요를 차단하기 위해 세금·대출 규제를 강화한다.

서울 25개구 등 총 43곳의 청약조정대상지역에서 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 요건을 '실거주 2년 이상'에서 '3년 이상'으로 강화하는 것을 검토하고 있다. '똘똘한 한 채' 선호현상으로 특정지역에 투자수요가 쏠리자 가수요를 차단하겠다는 것이다.

청약조정대상지역 내 1가구 2주택자에 대한 양도세 면제 조건도 '3년 내 종전 주택 처분'에서 '2년 내'로 줄이는 방안이 논의중이다. 일시적 2주택자가 집을 팔 수 있는 기간이 길어 이를 투기에 이용할 수 있다는 지적에 따른 것이다.

특히 최근 주택 매입 수단으로 악용되고 있다는 임대사업자 대출에 주택담보대출비율(LTV) 규제가 새로 적용되고, 임대업이자상환비율(RTI) 규제도 강화될 것으로 예상된다.

임대사업자 대출의 경우 LTV 적용을 받지 않고 집값의 80%까지 대출 이용이 가능해 강남 등 투기지역에서 주택을 매입하는 수단으로 악용되고 있다는 지적이 있었다. 이에 따라 정부는 임대사업자가 과열지역에 신규로 대출할 경우엔 LTV를 적용해 대출한도를 집값의 40% 선으로 제한하는 것 등을 검토 중이다.

또 임대사업자에 대한 세제혜택도 축소될 것으로 보인다. 투기지역 내 신규 주택을 매입해 임대사업자 등록을 할 경우 양도소득세나 종합부동산세 혜택을 축소하는 방안 등이 유력하다.  

전문가들 사이에선 수요 억제책에 대해 실효성에 의문을 제기하는 목소리도 나온다. 세금·대출 규제의 경우 고가주택을 사들이는 자산가들에겐 큰 영향을 못 미치고 서민, 중산층만 옥죄는 결과를 낳을 수 있다는 것이다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "실수요자인 1주택자에 대한 세 부담이 강화되면 매매시장에 풀리는 주택 공급이 줄어 역효과가 나올 수 있다"며 "시장의 불확실성이 커지고 있는 상태에서 1주택자와 일시적 2주택자 등의 피해만 키울 소지가 있다"고 전했다.

정부는 서울을 포함한 수도권의 집값 상승이 공급 부족 때문이라는 지적을 받아들여 신규 택지 개발 계획도 내놓을 예정이다. 추석 전인 20일 전후로 서울을 포함한 신규 공공택지 14곳을 발표한다.

국회 국토교통위원회 소속 신창현 더불어민주당 의원이 공개한 LH(한국토지주택공사) 택지도 거론되고 있다. LH는 경기도 지역 8곳에 신규택지 지정을 추진 중인 것으로 알려졌다. 대상지는 안산 2곳(162만3000㎡, 75만5000㎡), 과천(115만6000㎡), 광명(59만3000㎡), 의정부(51만8000㎡), 시흥(46만2000㎡), 의왕(26만5000㎡), 성남(6만8000㎡) 등이다. 하지만 개발계획 유출 경위를 두고 이후 논란이 벌어지면서 대상지는 일부 변경될 가능성이 있다.   

서울 강남권 그린벨트 해제 지역이나 역세권 유휴부지를 활용해 조성하는 방안도 논의되고 있다. 그밖에 소규모 재건축이나 가로주택정비사업, 자율주택정비사업 등의 규제를 일부 완화하는 방안과 함께 서울시와 협의를 통해 상업지역 등 도심에 주택 공급을 확대하는 방안도 추진된다.

공급 확대 방침에 대해 전문가들은 주택 부족 불안감을 완화하는 효과를 기대하면서도 수요가 있는 지역을 중심으로 공급해야 실효성을 얻을 수 있다고 조언한다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "서울은 수요가 몰리는 강남 및 도심 일대 공급이 여전히 부족하다"며 "실효성 있는 공급 확대를 위해 사람들이 원하는 지역에 수요를 충족할 만큼 충분한 공급이 이뤄져야 한다"고 말했다.