브레이크 걸린 서울 아파트시장…장기 안정세 접어드나?

서울의 한 아파트단지의 모습

서울 아파트값 상승세가 급격히 둔화되면서 향후 집값 향방에 관심이 쏠리고 있다. 특히 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 서울 주택시장을 주도하던 인기지역의 마이너스(-) 진입이 임박하면서, 서울 집값이 장기 안정세에 접어들지 귀추가 주목된다.

22일 한국감정원의 '10월 셋째 주 주간아파트 가격동향'에 따르면 서울 아파트 매매가격 상승률(15일 조사기준)은 전주(0.07%) 보다 0.02%포인트(p) 둔화된 0.05%를 기록했다.


지난달 3일(조사일 기준) 0.47% 고점을 기록한 이후 6주 연속 하락한 것이자, 지난 6월 11일(0.05%) 이후 18주 만에 최저 수준으로 떨어진 것이다. 상승폭도(0.47%→0.45%→0.26%→0.10%→0.09%→0.07%→0.05%) 단기간에 빠르게 둔화됐다.

서울 아파트 시장은 고강도 세금·대출 규제인 9·13 대책이 나오고, 수도권 신규주택 공급계획인 9·21 방안까지 발표되자 관망세가 짙어지면서 거래가 멈췄고 가파르던 상승세도 급격히 꺾였다. 관망세가 장기화되자 대세였던 '집값 상승 전망'을 깨고 조심스레 '집값 조정 전망'을 내놓는 전문가들도 서서히 늘어나기 시작했다.

지역별로 서울 강남·강북권 모두 지난주보다 상승폭이 둔화됐다. 강북 14개구는 0.08%에서 0.06%로, 강남 11개 구는 0.05%에서 0.04%로 오름폭이 줄었다.

자치구별로는 최근 서울 집값 상승을 이끌던 용산구가 장기간 지속하던 상승세를 멈추고 0.0% 보합 전환해 눈길을 끌었다. 용산구가 0% 상승률을 나타낸 것은 지난 6월 4일(조사일 기준) 이후 4개월여 만에 처음이다.

감정원 관계자는 "용산은 서울시의 개발계획 발표 영향 등으로 타지역에 비해 집값이 많이 올랐던 곳"이라며 "최근 매수세가 급격하게 줄어들고 매도자들도 관망세로 돌아서면서 보합을 기록했다"고 설명했다.

역시 대표 인기지역인 강남3구도 상승폭이 크게 둔화되면서 마이너스 진입을 목전에 뒀다. 강남구와 송파구는 지난주 주간 상승률이 0.01%에 그쳤고 서초구는 0.03%를 기록했다.

전문가들은 고가 아파트들이 포진한 이들 인기지역이 먼저 안정세로 들어설 가능성이 높다고 보고 있다. 서울 전역의 상승률이 크게 둔화되긴 했지만 아직 25개 자치구 모두 0% 이상의 보합세를 유지하고 있어 첫 마이너스 지역 등장에 시장 촉각이 곤두서 있는 상태다.

이들은 연초부터 아파트값이 수억원씩 급등해 단기 가격 상승 피로감이 누적돼 있다는 분석이다. 이에 더해 정부가 고가 아파트에 대한 세금 부담을 대폭 강화하면서 보유 부담감이 높아졌기 때문이다.

2020년부터 실거래가 9억원 이상 아파트의 경우 10년 이상 보유하더라도 실거주요건(2년)을 채우지 못하면 장기보유특별공제를 적용받지 못해 양도세 폭탄이 예고되고 있다. 내년부턴 종합부동산세 세율도 인상되고 종부세 산출 근거인 공시가격 현실화도 예정돼 있어 고가주택 보유 부담감이 커지게 된다.

감정원에 따르면 송파구의 경우 잠실주공5단지 호가하락이 전반으로 확산되고, 그 밖에 잠실동 대표단지인 엘스, 리센츠, 파크리오 등의 호가가 하락하면서 이미 잠실동은 마이너스로 돌아섰다. 실제 잠실동 중개업소들은 지난 주말부터 "집값이 대폭 조정됐다"며 급매물 안내 문자를 보내기 시작했으나 여전히 매수문의는 없는 것으로 알려졌다.

강남구 역시 대표 재건축 단지인 은마아파트 호가가 2억원가량 떨어지고, 급등했던 삼성동 신축 아파트나 개포동 재건축 단지들이 하락하면서 전반적인 하락 가능성이 높아졌다.

다만 종로구(0.15%), 중구(0.09%) 등 매물부족 지역과 금천구(0.14%), 구로구(0.13%), 도봉구(0.08%) 등 상대적으로 저평가된 지역이 상승세를 이어가고 있어, 서울 집값이 당장에 하락세로 돌아서기보다는 당분간 보합세를 유지한 뒤 이후 시장 여건에 따라 방향을 정할 것으로 전망된다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "부동산 시장은 심리가 큰 영향을 미치기 때문에 첫 마이너스(-) 지역이 등장할 경우 수요심리는 또 한 번 영향을 받을 것"이라며 "한국은행의 연내 금리인상 여부나 정부의 추가 주택공급 계획 내용 등에 따라 집값 향방이 갈리게 될 것"이라고 말했다.