신세계부동산정보
부담금 폭탄에 재건축 신화 '흔들'…대안 투자처 찾기 골몰
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2018.05.18 15:17
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| 서울시내 아파트 단지.의 모습 © News1 황기선 기자 | ||
'재건축 부담금 폭탄'이 현실화되자 주택시장 투자자들은 규제의 피해가 적은 또는 '풍선효과'(반사이익)을 얻을 수 있는 투자처 찾기에 골몰하는 모습이다.
18일 부동산 업계에 따르면 초과이익환수제 부담금 공개 이후 재건축시장에 적지 않은 타격이 예상되자 부동산 커뮤니티와 중개업소에는 대안 투자처를 찾는 문의들이 이어지고 있다.
앞서 서울 서초구는 초과이익환수제의 첫 적용 사례인 반포동 반포현대 아파트에 조합원당 1억3569만원의 부담금을 통보했다. 당초 조합측의 예상보다 16배나 많은 금액이었다. 그러자 정부가 연초 예고한 최고 8억원대 부담금도 현실화 될 수 있다는 공포가 시장에 확산됐다.
서울 아파트값은 연초까지 재건축 단지가 상승을 주도했다. 부동산정보업체 통계들을 보면 1~2월 재건축 단지 주간 가격 상승률은 일반 아파트의 2~3배에 달했다.
그동안 재건축 단지에 돈이 몰린 것은 한마디로 '돈이 된다'는 인식 때문이었다. 오래된 아파트를 사서 버티면 재건축을 통해 시세상승분과 새 아파트 프리미엄 등을 합쳐 억대 차익을 얻을 수 있어서다.
하지만 정부가 초과이익환수제를 통해 과도한 재건축 이익에 대해 세금을 부과하기로 하면서 '재건축을 사면 큰 돈을 벌 수 있다', '재건축은 무조건 오른다' 는 재건축 신화가 흔들리게 됐다.
재건축 초과이익 부담금은 재건축 종료(준공)시점의 주택가액(공시가격)에서 개시시점의 주택가액과 평균 집값 상승액, 사업에 들어간 비용 등을 빼고 남은 이익금액에 부과율을 곱해 산정한다. 이익금액이 많을 수록 부과율이 높아진다. 부담금의 기준시점이 되는 '개시시점'은 재건축 추진위원회가 설립된 날부터다.
부동산 시장 관계자들은 일단 지난해 말 관리처분인가 신청을 해 인가를 받아 초과이익환수제를 피한 재건축 단지엔 수요가 계속 몰릴 것을 보고 있다. 다만 연초까지 가격이 단기 급등해 비용부담이 적지 않은 만큼 자금력을 갖춘 투자자를 제외하곤 진입이 쉽지 않을 것이란 전망이다.
최근에는 안전진단을 통과해 재건축이 가능하면서도 추진위는 아직 설립되지 않은 초기 단지들에 대한 관심도 높아지고 있다. 초과이익 부담금 산정 개시 시점이 '추진위 설립' 시점이기 때문에 이미 추진위가 설립된 단지는 앞선 가격상승분에 대한 세금까지 매수자가 부담해야 하기 때문이다.
이로 인해 실제 일부 재건축 단지들은 추진위 설립 일정을 미루고 있는 것으로 알려졌다. 올해 집값 상승분이 내년 공시가격에 반영된 다음 추진위를 설립해 세금 부담을 조금이라도 덜겠다는 계산이다.
또 정부의 규제가 재건축에 집중돼 있어 규제가 상대적으로 느슨한 강북권 재개발지역 인기가 오를 것이라는 예상이 나오면서 수요도 몰리는 분위기다. 재개발의 경우 재건축에 비해 사업추진에 대한 주민 응집력은 약해 리스크를 감수해야 한다는 지적도 있다.
정부의 재건축 사업 규제로 주택 신규공급이 줄어들 것이라는 전망이 나오면서 입지 좋은 지역의 신축 아파트나 리모델링 단지의 수요도 꾸준할 것이라는 전망도 있다.
하지만 정부의 잇따른 규제로 주택시장이 침체된 데다 보유세 인상, 지방선거 등이 예고돼 있어 앞으로의 전망도 불투명한 만큼 당분간은 수요자들의 관망세가 이어질 것이라는 전망이 높다. 주택가격이 하향안정세를 보이면서 매수자들은 '집값이 더 떨어지면 사겠다'며 지켜보는 분위기도 감지된다.
한국감정원에 따르면 재건축 초과이익환수 부담금 여파가 더해지면서 서울 강남권 아파트값은 6주 연속 하락했다. 강남구는 0.06% 하락해 지난주(-0.05%)보다 낙폭이 확대됐고 서초구(-0.02%)와 송파구(-0.05%)도 하락세를 이어갔다.
업계 관계자는 "곳곳에서 대안 투자처를 찾는 움직임은 있지만 시장이 워낙 불투명해 실행에 나서기 쉽지 않을 것"이라며 "매수자들은 집값이 수용할 수 있는 수준으로 떨어질 때까지 기다린 뒤 움직일 것으로 보인다"고 내다봤다
부동산 시장 관계자들은 일단 지난해 말 관리처분인가 신청을 해 인가를 받아 초과이익환수제를 피한 재건축 단지엔 수요가 계속 몰릴 것을 보고 있다. 다만 연초까지 가격이 단기 급등해 비용부담이 적지 않은 만큼 자금력을 갖춘 투자자를 제외하곤 진입이 쉽지 않을 것이란 전망이다.
최근에는 안전진단을 통과해 재건축이 가능하면서도 추진위는 아직 설립되지 않은 초기 단지들에 대한 관심도 높아지고 있다. 초과이익 부담금 산정 개시 시점이 '추진위 설립' 시점이기 때문에 이미 추진위가 설립된 단지는 앞선 가격상승분에 대한 세금까지 매수자가 부담해야 하기 때문이다.
이로 인해 실제 일부 재건축 단지들은 추진위 설립 일정을 미루고 있는 것으로 알려졌다. 올해 집값 상승분이 내년 공시가격에 반영된 다음 추진위를 설립해 세금 부담을 조금이라도 덜겠다는 계산이다.
또 정부의 규제가 재건축에 집중돼 있어 규제가 상대적으로 느슨한 강북권 재개발지역 인기가 오를 것이라는 예상이 나오면서 수요도 몰리는 분위기다. 재개발의 경우 재건축에 비해 사업추진에 대한 주민 응집력은 약해 리스크를 감수해야 한다는 지적도 있다.
정부의 재건축 사업 규제로 주택 신규공급이 줄어들 것이라는 전망이 나오면서 입지 좋은 지역의 신축 아파트나 리모델링 단지의 수요도 꾸준할 것이라는 전망도 있다.
하지만 정부의 잇따른 규제로 주택시장이 침체된 데다 보유세 인상, 지방선거 등이 예고돼 있어 앞으로의 전망도 불투명한 만큼 당분간은 수요자들의 관망세가 이어질 것이라는 전망이 높다. 주택가격이 하향안정세를 보이면서 매수자들은 '집값이 더 떨어지면 사겠다'며 지켜보는 분위기도 감지된다.
한국감정원에 따르면 재건축 초과이익환수 부담금 여파가 더해지면서 서울 강남권 아파트값은 6주 연속 하락했다. 강남구는 0.06% 하락해 지난주(-0.05%)보다 낙폭이 확대됐고 서초구(-0.02%)와 송파구(-0.05%)도 하락세를 이어갔다.
업계 관계자는 "곳곳에서 대안 투자처를 찾는 움직임은 있지만 시장이 워낙 불투명해 실행에 나서기 쉽지 않을 것"이라며 "매수자들은 집값이 수용할 수 있는 수준으로 떨어질 때까지 기다린 뒤 움직일 것으로 보인다"고 내다봤다
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