'대출·세금 규제 이어 금리인상까지'…주택시장 불안감 엄습

서울의 한 아파트 단지의 모습

미국이 금리인상에 속도를 내면서 국내 부동산 시장의 불안감도 커지고 있다. 고강도 대출·세금 규제에 이어 주택대출 금리마저 본격적으로 오를 경우 시장 타격이 불가피할 것이라는 전망이다.

미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)는 27일(현지시간 26일) 연방공개시장위원회(FOMC)를 열어 기준금리인 연방기금 금리를 2.00%~2.25%로 0.25%포인트(p) 추가 인상했다. 지난 3월과 6월에 이어 올해만 세번째 인상이다.

이로써 한국(연 1.50%)과 미국의 기준금리 차이는 최대 0.75%p로 확대됐다. 2007년 7월 이래 11년 만에 최대 폭으로 벌어졌다. 연준은 또 연내에 추가로 한차례(12월) 금리인상이 유력시된다. 내년에도 세차례 금리를 올리는 등 금리인상에 속도를 낼 것이란 전망이다.

우리나라보다 미국의 금리가 더 높아지면 한국에 들어온 외국인의 투자금이 빠져나갈 수 있기 때문에 한국은행도 기준금리 인상을 고민할 수 밖에 없는 상황이다.

이미 일각에서는 한국은행이 미국과의 금리 차이가 더 벌어지는 것을 막기 위해 10월 또는 11월 금리인상에 나설 것이라는 관측이 나오고 있다. 한국은행은 지난해 11월부터 10개월째 기준금리를 동결해왔다.

국내 시장금리는 한은 기준금리에 선행해 상승하는 경우가 많았다. 시장금리가 오르면 대출금리의 기준이 되는 금융채나 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 금리가 오르면서 주택담보대출 등 각종 대출금리도 함께 올라가게 된다.

현재 국내 주요 시중은행의 코픽스 연동 주택담보대출 금리는 연 4% 중후반으로 접어든 상황이다. 미국 기준금리 인상 속도가 빨라지면서 국내 대출금리 상승세도 더욱 가팔라질 가능성이 있다.

이처럼 시장금리가 올라 주택담보대출 금리가 상승하면 부동산시장 타격도 불가피하다. 더욱이 정부가 9·13부동산 대책을 통해 세금과 대출 규제를 대폭 강화한 상태에서 금리마저 오르면 시장 참여자들의 심리적 압박은 커질 수밖에 없다.

지난 14일부터 9·13 대책에 따라 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 고가·다주택자의 담보인정비율(LTV)은 제로(0%)가 됐다. 집이 한 채라도 있으면 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 한 푼도 받을 수 없다는 의미다. 종전에는 투기지역과 투기과열지구에서는 LTV 40%(다주택자는 30%), 조정대상지역은 LTV 60%(다주택자 50%) 이내에서 주택담보 대출을 이용할 수 있었다.

또 다음 달부터는 총부채원리금상환비율(DSR)이 본격 도입돼 대출 이용이 더욱 어려워질 전망이다. DSR은 가계대출의 원리금 상환액을 모두 더해 연소득으로 나눈 값이다. 기존 총부채상환비율(DTI)보다 부채 인식 범위가 넓어 대출요건이 깐깐해진다.

금융당국은 앞서 6개월 동안 DSR기준을 100% 수준으로 시범적용해왔는데 다음 달 시행하면서 이 비율을 80% 또는 70% 선으로 하향 조정할 것으로 예상된다. 이 기준이 적용되면 대출 부담이 소득의 70~80%를 넘어설 경우 추가 대출이 불가능하다.

금리인상과 대출규제 강화는 서로 맞물려 파급효과가 더욱 커질 수 있다. 금리가 뛰면서 무리하게 돈을 빌려 집을 산 사람들은 불어나는 이자 부담이 한층 무거워지는 데다, 대출 규제가 강화되면서 신규대출이나 대환대출에 어려움을 겪을 수 있다. 일각에선 이러한 상황에서 내년부터 주택 보유세가 대폭 오르면 이를 버티지 못한 매물부터 시장에 나올 수 있다는 관측도 제기되고 있다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "기준금리 인상은 곧 국내 시중금리와 대출금리 상승으로 이어져 부동산시장 위축 요인으로 작용한다"며 "금리상승은 금융비용 상승으로 이어져 투자수익률 하락으로 거래 둔화가 나타날 수 있다"고 내다봤다..

장재현 리얼투데이 본부장도 "많은 정책보다 금리가 부동산 시장에 미치는 영향이 크다"며 "대출, 세금 규제와 금리 인상이 맞물린 시기인 만큼 자금계획을 철저히 세우고 시장 흐름을 유심히 살펴볼 필요가 있다"고 말했다.