집값 '뚝뚝' 강남, 경매는 호황…5월 낙찰가율 112% '역대최대'

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#지난달 동부지방법원 경매에선 송파구 석촌동 잠실한솔 아파트 매물이 감정가 6억3000만원대로는 처음으로 등장했다. 입찰엔 무려 23명이 몰려 최종 낙찰가가 8억3915만원까지 치솟았다. 이날 낙찰가율은 무려 133%에 달했다. 

정부가 집값을 잡기 위해 각종 규제를 꺼내들면서 강남권 매매시장이 조정기에 돌입한 대신 시장의 관심이 법원의 주택경매에 쏠리고 있다. 특히 지난달 강남권 월별 낙찰가율이 4개월 만에 역대 최대치를 갈아치우며 투자 열기를 더하고 있는 모양새다. 

4일 법원경매전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 강남3구(강남·서초·송파) 아파트 평균 낙찰가율은 112.4%를 찍으며 2001년 통계 작성 이후 최대치를 기록했다. 

강남3구는 지난 1월 낙찰가율 110.8%을 보이며 역대 1위를 경신했다. 이후 2월 98.8%로 소폭 하락 이후 3월(101.3%)·4월(108.1%) 연속 100% 이상을 기록했고 5월에는 다시 최고치를 돌파했다. 

서울 전체로 범위를 넓혀도 분위기는 비슷하다. 5월 서울 아파트 낙찰가율은 103.6%를 나타내며 최고기록을 갈아치웠다. 실제 지난달 양천구 목동 벽산 아파트는 감정가 6억7000만원으로 등장해 23명이 입찰에 참여했다. 결국 9억120만5000원을 써낸 입찰자가 소유권을 확보했다. 이날 경매는 서울 최고 낙찰가율(136%)을 기록했다. 

강남권의 주택경매 열기는 평균 입찰자수에서도 확인된다. 5월 서울 아파트 평균은 7.7명으로 전국 전체(3.5명)과 비교해 2배 이상 높다. 강남3구는 전국 평균을 3배 웃도는 11.6명으로 집계됐다. 강남3구를 찾는 대기수요의 경쟁이 치열하기 때문이다.

반면 기존 서울 매매시장은 거래절벽에 진입했다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 5월 매매거래량은 5540건(6월3일 신고일 기준)으로 지난해(1만194건) 절반 수준에 그치고 있다. 강남3구 역시 지난달 586건으로 지난해(2121건)과 비교하면 거래감소가 뚜렷하다. 추가 신고건수를 감안해도 지난해 수치를 뛰어넘기는 어려울 전망이다.  

집값도 조정기에 돌입했다. 정부가 재건축 초과이익환수제뿐 아니라 안전진단 강화라는 카드를 꺼내들면서 시장은 급속도로 냉각됐다. 부동산114에 따르면 서울 재건축 시장은 6주 연속 내림세를 보이며 전반적인 관망세가 짙어지고 있다.  

경매가 관망세로 돌아선 매매시장와 정반대의 온도차를 보이는 까닭은 주택가격과 다른 감정가 책정 시점에 원인 있다. 감정가는 입찰 개시 약 6개월 전 결정된다. 이에 따라 입찰자들은 낙찰가율 100% 이상으로 물건을 확보해도 6개월 동안 시세가 올라 투자가치가 높다고 보고 있다. 결국 추가적인 가격상승을 기대하는 입찰자들이 경매시장에 몰리는 양상이다.  

실제 지지옥션이 지난달 서울시내 낙찰가율 100% 이상을 기록한 아파트  매물 24건의 가격을 분석한 결과, 해당 물건들은 시세보다 평균 5.8% 낮았다. 예를 들어 지난달 10일 서초구 방배래미안타워 전용면적 135㎡는 14명 응찰자가 몰려 13억399만원(낙찰가율 130%)에 결정됐다. 이후 이 단지의 실거래가는 지난달 13억3000만원을 기록했다.    

전문가들도 지난해 하반기부터 시세가 급등하면서 감정가격이 시세를 반영하지 못하고 있다고 설명했다. 고경쟁·고낙찰가가 이어지고 있는 상황에서 경매 부동산이 일반 매매에 비해 저렴하다는 인식이 퍼진 배경이다. 낙찰가율 100% 이하 물건들까지 포함하면 평균 수익성은 더욱 높아질 것이란 의견도 나온다.   

이창동 지지옥션 선임연구원은 "최근 단기간에 시세가 올라 감정가가 상대적으로 낮게 책정돼 낙찰가율이 치솟고 있다"며 "경매가 대중화되면서 매매시장의 한축으로 자리 잡은 것도 이유"라고 분석했다.