보유세보다 먼저?…'공시가격 현실화·공정가액 비율 조정'

7일 서울 시내 한 공인 중계사무소 밀집지역에 부동산 매물 정보 게시물이 붙어있다. 부동산 114에 따르면 서울 아파트 값은 새해 첫 주(1~5일) 0.33%올라 10년 만에 가장 큰 폭으로 상승했다고 밝혔다. 강남구와 송파구가 각각 0.78%, 0.71%의 최고 상승률을 기록했다. 정부는 집값 안정을 잡기위해 다주택자 대출을 제한하는 ‘신(新) 총부채상환비율(DTI)’을 오는 31일 적용할 예정이다.

정부가 보유세 인상 전 공시가격 현실화와 공정시장가액비율 조정 등의 방안을 먼저 시행할 가능성이 높은 것으로 나타났다.

부동산 보유세는 정부가 언제든 쓸 수 있는 카드다. 실제로 정부는 '2018년 경제정책방향'에서 보유세 개편 방안을 공식화했다. 다만 정부가 보유세 카드를 직접 꺼내들 경우 조세저항에 부딪힐 수 있는데다 법개정 사항으로 조심스러운 접근이 필요해서다.

8일 부동산 전문가들은 보유세를 바로 인상하기 보다 부동산 가격(공시가격)의 실거래가 반영률(공정시장가액 비율)을 올리는 방식을 대안으로 꼽고 있다. 즉 과세표준을 보다 현실화하는 것이다. 

부동산 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)를 지칭한다. 재산세는 부동산가액에 상관없이 모든 부동산 보유자에게 부과하는 반면 종부세는 1주택자의 보유주택 공시가격이 9억원 이상이거나 2주택자의 주택가격 합계가 6억원 이상인 경우 부과된다. 두 세금 모두 매년 6월 1일(과세기준일) 보유하고 있는 재산의 '공시가격'을 기준으로 부과한다.

고액부동산 보유자와 다주택자의 투기를 규제하는 것이 목적이지만 양날의 검으로 비유될 만큼 일반 수요자들의 불만도 높은 편이다. 과거 노무현정부 시절에도 부동산 보유세를 인상했다가 격렬한 조세저항에 부딪혔다.

조세저항이 심한 종부세율 인상보다는 공시가격 현실화와 공정시장가액 비율 조정 등 우회 방식이 거론되는 이유다.

함영진 부동산114리서치센터장은 "조세저항을 고려해 일률적인 인상보다 다주택자들의 종합부동산세 인상이 유력할 것"이라며 "단순히 보유세를 강화하는 것이 아니라 부동산과세 체계를 개선하는 노력이 먼저 이뤄져야 한다"고 말했다.

보유세 과표로 사용하는 공시가격의 경우 시세 반영률이 낮다는 지적을 받고 있다. 국토연구원에 따르면 지난 2013년 기준 전국 공시가격의 실거래가 반영률은 공동주택 71.5%, 토지 61.2%, 단독주택 59.2%, 상업건물 30% 등이다.

지방세법 시행령에는 주택의 경우 40~80% 범위 내(토지는 50~90%)에서 정하도록 돼 있으며 현재는 60%가 적용된다. 종부세 과표에 적용하는 공정시장가액 비율은 60~100% 사이에서 정할 수 있는데 현재는 공시가격의 80%다.

시세 반영률을 높이면 과표가 높아져 세 부담이 늘어날 수밖에 없다. 이를테면 공정시장가액을 100% 적용해 시세 1억원짜리 주택의 공시가격을 6000만원에서 7000만원으로 올리면 세 부담은 6만원에서 7만5000원으로 25% 오른다.

또 과표를 올리지 않더라도 공정시장가액 비율을 상향 조정하면 세 부담이 늘게 된다. 현재 재산세 공정시장가액 비율은 주택이 60%, 토지는 70%, 종합부동산세는 주택·토지 80%다. 시행령을 바꾸면 최대 20%포인트까지 높일 수 있다.

이를 적용해보면 6억원 아파트의 경우 현재는 공시가격(실거래가 반영률 70%) 4억2000만원의 60%인 2억5200만원이 과표다. 이를 70%로 높이면 과표가 2억9400만원으로 높아져 재산세도 45만원에서 55만5000원이 된다.

김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 "과표 현실화와 공정시장가액 비율은 조금만 조정해도 효과가 크다"며 "다주택자와 고가주택자만을 겨냥해 재산세 공정시장가액 비율은 그대로 두고 종부세 공정시장가액 비율만 인상할 가능성도 있을 것"이라고 말했다.

아울러 공동주택과 단독주택 간 형평성 문제도 짚어볼 필요가 있다는 지적이 제기된다. 김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 "아파트는 단독주택에 비해 실거래가가 활발해 공시가격이 시세를 비교적 빠르게 반영하게 된다"며 "단독주택은 시세를 추정하기 어렵고 거래도 상대적으로 드물어 실거래가 반영에 시차가 있다"고 설명했다.  

고가의 단독주택 보유자가 매매가가 더 낮은 아파트 보유자보다 적은 세금을 내는 경우가 많은 것도 이 때문이다. 또 도시재생 등으로 매매가가 단기 급등한 주택 보유자에게 합당한 세금을 걷지 못한다는 문제제기가 꾸준히 있어 왔다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "서울은 현실성 없는 공시가격 적용으로 종부세 대상에서 제외되는 주택이 많은데다 왜곡된 공시가격 적용으로 종부세가 제대로 걷히지 못하고 있다"며 "보유세는 높이고 양도·취득세율 등은 낮추는 식으로 함께 비율을 조정해야 한다"고 강조했다.