후분양? 분양 연기?…고민 커진 서울 재건축·재개발

정부가 아파트 분양가 규제를 강화하면서 일반 분양을 앞둔 서울 재건축·재개발 조합의 셈법도 복잡해졌다. 후분양 결정에서부터 공급 시기 조절까지 대처 방안도 가지각색이다.

17일 부동산업계에 따르면 서울 강남구 삼성동 상아2차 아파트를 재건축하는 '래미안 라클래시'는 후분양을 추진한다. 래미안 라클래시는 애초 6월 분양 예정이었으나 주택도시보증공사(HUG)가 지난 6일 '고분양가 사업장 심사 기준'을 변경하면서 후분양을 결정한 것이다.


HUG는 서울 등 전국 고분양가 관리지역 분양가를 심사할 때 상한 기준을 기존 110%에서 100~105%로 조정했다. 인근 지역에서 1년 이내 분양한 아파트가 있으면 같은 수준으로, 1년 초과는 105%를 넘지 못하도록 했다. 현행보다 분양가가 최대 10% 저렴해지는 셈이다. HUG는 24일부터 새로운 기준을 적용할 예정이다.

HUG의 분양가 규제 강화에 일반 분양을 앞둔 조합의 움직임도 바빠졌다. 업계는 후분양 단지가 늘어날 것으로 내다봤다. 당장 시세 수준의 분양가를 받지 못하느니 비교적 자유롭게 분양가를 결정할 수 있는 후분양을 추진하겠다는 생각이다. 래미안 라클래시 역시 이 같은 이유다.

래미안 라클래시는 HUG의 새 심사 기준을 적용하면 지난 4월 분양한 '디에이치 포레센트'의 평균 분양가 3.3㎡당 4569만원을 넘을 수 없다. 조합 관계자는 "(디에이치 포레센트와) 같은 강남구에 있지만 입지 차이가 있는데 (분양가가) 같다는 것은 문제가 있다"고 말했다.

6월 분양 예정인 서초구 '서초그랑자이(무지개아파트 재건축)'의 후분양 여부도 관심사다. 서초그랑자이 재건축 조합과 시공사인 GS건설은 HUG의 새로운 심사 기준 적용일인 24일 전에 분양보증을 받기 위해 노력 중인 것으로 알려졌다. 24일 전에 분양보증을 받는 데 실패하고 일반 분양에 나서면, 서초그랑자이 평균 분양가는 지난 5월 분양한 '방배그랑자이(4687만원)' 수준이 될 전망이다.

그렇다고 서울 상당수 조합이 후분양을 쉽게 결정하기도 어렵다. 당장 막대한 금융비용을 조달해야 하는데다 조합원 동의를 얻어 자금 계획을 다시 짜야 하기 때문이다.

이에 무작정 후분양을 결정하는 사업장보다 분양 시기를 조절하는 곳이 다수 나올 것으로 전망된다. 분양 시기를 짧게는 두어달에서 6개월 이상 연기해 분양가 비교 단지에서 벗어나겠다는 전략이다. 분양가 비교 시기가 1년 이상 차이나면 5%라도 분양가를 올릴 수 있어서다. 후분양을 선택하기에는 금융 비용이 부담되고 그렇다고 분양을 무작정 늦추기도 어려운 상황에서 짜낸 절충안이다. 

업계 관계자는 "래미안 라클래시가 후분양으로 추가 부담할 금융비용이 1800억원"이라며 "자금 조달에 어려움을 느끼는 사업장은 분양 시기 조정을 통해 절충안을 마련할 것으로 보인다"고 말했다.