"HUG, 공급 옥죄고 집값은 못잡아"…분양보증 개방 요구 커져

신규분양 아파트 모델하우스의 모습

주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 시장 독점에 따른 갖가지 문제가 불거지면서, 분양보증 기관을 추가 설치해 경쟁구조로 전환해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

10일 분양업계에 따르면 지난주 HUG의 기습적인 '분양가 심사기준 강화 방안' 발표로 주택 공급 지연과 집값 상승 우려가 제기되면서, HUG의 분양보증 독점 문제가 다시 도마 위에 올랐다.


HUG는 앞서 현충일 휴일에 분양가 심사기준 강화 방안을 발표했다. 고분양가 관리지역의 분양가 상한 기준을 지금보다 최대 10%포인트(p) 낮추겠다는 것이다. 이례적인 휴일 발표에 업계는 당황했다.

전문가들도 일시적으로 분양가는 낮아질 수 있겠지만, 인위적인 분양가 통제가 되레 '로또 아파트 광풍'을 부추기고 주택 공급을 위축시켜 장기적으론 소비자에게 역효과를 가져올 것이라며 우려했다.

HUG는 분양보증을 독점적으로 발급하는 공기업이다. HUG의 분양보증이 있어야 금융권 대출을 받아 선분양을 진행할 수 있다. 업계에서 HUG가 '무소불위'의 권력으로 불리는 이유다.

하지만 최근 들어 HUG의 분양보증 독점에 따른 여러 문제가 제기되고 있다. 대표적인 게 앞서 언급한 분양가 통제다. 경쟁 기관이 없다 보니 HUG가 입맛대로 분양가를 조정해도 조합 측에선 그대로 따라갈 수밖에 없다. 일방적으로 보증 발급을 중단하거나 연기해도 다른 대안이 없다.

분양가를 찍어누르다 보니 당첨만 되면 수억원의 차익이 생기는 '로또 아파트'가 양산됐고, 일단 넣고 보자는 식의 묻지마 청약 과열 현상이 빚어졌다. 지난해 경기 하남시에서 분양한 '미사역 파라곤'은 시세 대비 최대 4억원, 서울 강남구 '디에이치자이개포'는 최대 8억원 낮게 분양가가 책정돼 각각 '4억 로또', '8억 로또'로 불리며 투기 광풍을 일으켰다.

이재광 주택도시보증공사(HUG) 사장. © News1 민경석 기자

HUG 측은 그럴 때마다 과도기적인 부작용이 있을 수 있지만, 분양가를 잡아놔야 장기적으로 집값이 안정될 수 있다며 분양가 통제를 강행해왔다.

현재 시장은 정반대로 움직이고 있다. 분양가 조율 과정에서 이견이 커진 재건축 조합들은 분양 일정을 잇달아 연기했고, 주택 공급이 줄어들면서 집값은 오히려 더 오르게 됐다.

KB부동산 통계에 따르면 HUG가 분양가를 통제하기 시작한 2017년 3월 이후부터 지난해 10월까지 20개월간 서울 아파트 분양가 상승률은 15.8%로 억제됐지만, 같은 기간 아파트값 상승률은 34.9%로 뛰어올라 분양가 규제가 아파트값 안정에 미치는 영향은 미미한 것으로 나타났다.

그 밖에 HUG의 보증 업무 중 분양사업 진행 편의를 돕기 위한 것인 담보대용료를 폐지하고, 정비사업 일반분양 보증 신청 시기를 건물 철거 이후로 연기하면서 분양사업 지연이 불가피해졌다는 지적들도 제기된다.

전문가들은 HUG의 분양시장 독점에 따른 문제를 해결하기 위해 보험회사 등 분양보증 업무 수행기관을 추가 지정해 경쟁체제를 도입해야 한다고 말한다.

정부 역시 이러한 문제를 인식해 공정위와 내년까지 분양보증기관 한 곳을 추가 설치하기로 합의했으나,  2년여가 지나도록 후속 조치는 전해진 바가 없다.

보증 시장이 경쟁구조로 전환되면 가격경쟁을 통한 보증료 인하로 건설사 원가하락 및 분양가 인하를 기대할 수 있다. 또 소비자는 더 나은 보증상품을 고를 수 있는 선택권이 생기고, 보증 공급 확대로 인해 주택 공급 제약 요인이 줄어 수도권 주택난 해결에도 기여할 수 있다.

업계 관계자는 "주택 수요자들이 실질적으로 저렴하고도 다양한 혜택을 누릴 수 있도록 신속히 분양보증기관을 추가해 경쟁구조로 전환해야 한다"며 "정부가 다시 분양보증기관 지정을 보류할 경우 정책 신뢰가 저하될 수도 있다"고 말했다.