15억이상 76%↑…서울 APT 공시價 후폭풍 사정권 어디?

4월 공동주택(아파트) 공시가격 발표 후폭풍이 상당할 전망이다. 정부가 공시가격 현실화 대상으로 삼은 '초고가 아파트(시세 15억원 이상)'가 지난해 76% 늘었다. 강남 3구(강남·서초·송파구)는 물론 강동·마포구에서 초고가 아파트가 급증해 이들 지역 집주인의 보유세 부담이 클 것으로 보인다.

1일 뉴스1이 부동산114에 의뢰해 조사한 결과, 지난해 말 매매가격 15억원 이상 서울 아파트는 15만2694가구였다. 2017년 말(8만6737가구)보다 76% 증가했다.

구별로 강남 3구의 비중이 압도적으로 높았다. 강남구가 5만6854가구로 전체의 37.2%를 차지했다. 서초구(4만2326가구)와 송파구(3만1752가구)도 각각 27.7%, 20.8%였다. 강남 3구가 전체의 85.7%를 차지했다. 다음으로는 용산구 7580가구(5%), 양천구 5015가구(3.3%), 영등포구 3336가구(2.2%), 강동구 2262가구(1.5%), 마포구 1435가구(0.9%), 성동구 1219가구(0.8%) 순이었다.

증가율은 강동·마포·영등포·송파구 순으로 높았다. 강동구는 2017년 말 12가구에 불과했던 시세 15억원 이상 아파트가 지난해 말 2262가구로 급증했다. 증가 폭으로 따지면 1만8750%다. 시세 13억~14억원 상당의 둔촌주공(전용 82㎡) 재건축 1500여가구가 지난해 15억원을 넘기면서 나타난 현상이다. 마포구 역시 500가구에서 1435가구로 187% 증가했고 영등포구와 송파구도 각각 161.2%, 153.9%로 높았다.

앞서 정부는 지난달 25일 표준 단독주택 공시가격을 발표하면서 시세 15억원을 '초고가 주택'으로 규정했다. 시세 15억원은 공시가격 9억원 수준으로 종합부동산세(1가구 1주택자) 과세 대상이 될 가능성이 크다. 4월 발표할 아파트 공시가격에서도 이 가이드라인을 적용할 것으로 보인다.

이런 방침을 고려하면 공시가격 현실화에 따른 보유세 부담은 주로 강남4구를 비롯해 용산·양천·영등포구에서 늘어날 수밖에 없다. 지난해 기준 68%인 공시가격 현실화율은 크게 변하지 않더라도, 1년간 시세 상승분이 반영되기 때문이다. 김현미 국토교통부 장관은 "공동주택(아파트) 공시가격 현실화율은 크게 변화가 없을 것"이라면서도 "가격 상승분은 적극적으로 반영할 것"이라고 했었다.

전문가들은 4월 아파트 공시가격 발표로 시장에 가해지는 충격이 상당할 것으로 내다봤다. 보유세 부담으로 시세 15억원 이상의 아파트 급매가 속출해 집값을 끌어내릴 수 있다는 예상한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "시가 15억원 이상은 공시가격 인상 외에도 종부세 세율인상, 공정시장가액비율 85% 적용, 세 부담 상한선 증가가 중첩되면서 과세 강화 현실화를 겪을 것"이라고 말했다. 장재현 리얼투데이 본부장도 "공시지가 상승으로 고가주택 매물이 시장에 증가할 것"이라며 "주택 보유 부담은 커지고 매매 수요는 줄어 고가주택의 가격이 하락할 것"이라고 했다.  

다주택자의 움직임도 빨라질 것으로 예상한다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "보유세 부담이 커지면서 투자심리는 더 위축되고, 현금 보유력이 떨어지는 다주택자의 처분 매물이 나올 가능성이 있다"고 전했다.