100만가구 '물량 폭탄' 예고…"급매물쏟아진다vs집값오른다"…의견 분분

서울 송파구 잠실의 한 아파트단지의 모습

정부가 주거복지로드맵을 통해 공적주택 100만가구 공급 계획을 내놓으면서 앞으로 주택시장이 어떻게 움직일 것인지에 관심이 모아지고 있다. 전문가들의 의견도 엇갈리고 있어 시장 상황이 어떻게 전개될 것인지 주목된다. 

전문가들은 100만가구 추가 공급이 입주물량, 금리인상 등 하방 리스크와 맞물려 급매물이 속출하는 등 침체가 심화할 것이라는 전망을 내놓고 있다. 반면 또 다른 전문가들은 서울의 경우 여전히 공급이 부족해 가격상승이 지속할 것으로 내다보고 있다.

4일 부동산 업계에 따르면 지난주 주거복지로드맵이 발표된 뒤 서울, 수도권 중개업계와 관련 온라인 커뮤니티에 급매물에 대한 문의가 크게 늘었다.

앞서 지난 29일 정부는 주거복지로드맵을 통해 앞으로 5년간 공공임대 65만가구, 공공지원 민간임대 20만가구, 공공분양 15만가구 등 100만가구의 공적주택을 공급하겠다고 밝혔다.

◇ 일부서 급매물, 집값 하락 신호탄?= 실제 서울 일부지역 아파트 단지에서 로드맵 발표 후 시세보다 저렴한 매물이 나오자 이를 두고 정책 영향을 받은 급매물인지, 집주인 개인사정에 따른 일반 매물인지 분석하기에 분주했다. 한 건의 유의미한 급매물이 집값 하락의 '신호탄'이 될 수도 있기 때문이다.

송파구 한 중개업소 관계자는 "시세보다 몇천만원 낮은 매물이 나오자 문의전화가 빗발쳤다"며 "이후에도 급매물을 찾는 전화는 계속되고 있다"고 분위기를 전했다.

급매물에 촉각을 세우고 있는 수요자들은 정부의 공적주택 100만가구 공급계획이 올해 말과 내년으로 이어지는 경기 하방압력과 맞물려 주택시장 침체를 야기할 것으로 보고 있다.

또 이미 올해부터 기록적인 입주물량이 쏟아지는 상황이어서 공급 위주의 정책은 부작용을 낳을 수 있다는 지적이다. 올해 전국 아파트 입주물량은 37만9000여 가구로 지난해 29만3000가구보다 약 30% 늘었다. 내년에는 역대 최다인 44만3000가구가 입주를 시작한다. 입주물량이 40만가구를 넘어선 것은 1990년대 이후 처음이다. 최근 5년간(2012년~2016년) 연평균 입주물량(24만가구)의 약 2배에 달한다.

여기에 장기간 관망하던 다주택자들이 내년 4월부터 시행되는 양도세 중과를 피하기 위해 연초 매물을 집중적으로 쏟아낼 가능성도 남아 있다. 뿐만 아니라 한국은행이 6년5개월 만에 금리인상에 나서면서 대출의존도가 높은 집주인들은 이자 부담이 커지게 됐다. 내년부터 대출규제 등 정부가 예고한 각종 규제가 본격화하는 것도 시장에는 부담이다.

◇ 서울 집값 잡을 대책 없어… 집값 상승 계속될 것= 반면 이번 공급 확대 계획도 서울에는 큰 영향을 미치지 못할 것이란 분석도 나온다. 서울이 집값 상승을 주도해 왔기 때문에 서울 집값을 잡지 못하면 전반적인 집값 상승이 계속될 것이란 설명이다. 

우선 주거 수요가 몰리는 서울 강남권 인근 수도권 지역에는 주택공급 확대를 위한 택지 확보가 쉽지 않다. 정부는 100만 가구 중 70%를 수도권에 공급할 계획이지만 서울은 이미 땅이 부족한 상태고 인근 수도권도 그린벨트만 남아 택지 확보가 쉽지 않다.

결국 택지를 확보할 수 있는 지역은 경기권 일부로 제한된다. 이들 지역은 이미 공급물량이 많은 상황이어서 공적주택까지 추가 공급되면 물량을 해소하기 어렵다는 지적이다. 이로 인해 서울은 계속해 집값이 오르고 수도권 외곽과 지방은 집값이 떨어지는 양극화가 더욱 심화할 것이라는 전망이 나온다.

또 100만가구 공급에 대한 회의적인 시각도 적지 않다. 정부가 택지를 확보하고 착공에 들어가기까지 상당시간이 걸릴 수밖에 없다. 여기에 재원마련도 쉬운 것이 아니어서 만약 공급계획이 어그러질 경우 집값은 더 오를 수 있다는 얘기도 나온다.

업계 한 관계자는 "부동산 시장은 심리 영향이 크기 때문에 한 건의 급매물 출현이 시장 흐름을 움직이기도 한다"며 "다주택자 양도세 중과가 시작되는 4월 이후 2분기가 변곡점이 될 것이며 그 이전에도 치열한 눈치싸움은 계속될 것"이라고 말했다.