임대냐 후분양이냐…건설사, 복합해지는 '상한제' 피하기 셈법

서울 반포 주공 1단지 전경.

정부가 분양가 상한제 적용을 확대키로 하면서 건설사의 셈법이 복잡해지고 있다. 건설사 입장에선 상한제가 적용되면 '제값'을 받을 수 없어 사업성 확보에 고민이 커지는 것으로 풀이된다.

18일 건설업계에 따르면 호반건설은 위례신도시에서 일반분양 용지 A3-5블록(전용면적 85㎡초과·699가구)에 임대아파트 공급을 위한 사업계획서를 하남시에 제출했다.

임대사업은 분양가 상한제를 피할 수 있는 방법 중의 하나다. 최소 4년 임대기간 완료 후 분양으로 전환할 경우 시세 가격을 반영할 수 있어서다.

애초 위례신도시는 공공택지로 분양가 상한제 적용대상이다. 호반건설은 상한제를 피하기보단 풍부한 자금력을 바탕으로 자산관리 차원에서 임대를 준비하고 있다고 설명했다.

업계에선 사업성이 우수한 지역에 선별적으로 임대로 추진하는 것은 긍정적으로 작용할 수 있다고 내다봤다. 정부가 민간임대 확대를 추진하는 과정과 발을 맞추는 동시에 안정적으로 사업을 유지할 수 있다는 판단이다. 또 임차인에게 우선적으로 분양전환 기회를 제공해 추후 빠르게 사업을 마무리 지을 수 있다는 분석이다. 건설사도 임대기간 동안 월세와 추후 감정평가 통한 분양가를 챙길 수 있는 셈이다.

한 대형건설사 관계자는 "입지와 상품성이 우수한 몇몇 사업지는 임대로 전환해 상한제를 피할 수 있다"며 "추후 인근 시세가 높게 형성될 수 있어 임대료와 분양가를 동시에 얻을 수 있을 것"이라고 설명했다.

최근 사업성이 우수하다고 판단되는 재건축 현장에선 후분양제 가능성이 언급됐다. 정부가 시장규제 강화에 나서면서 재건축 조합이 일반분양가를 예상보다 밑도는 수준에서 받을 수 있다는 위기감이 생긴 탓이다. 수주전에 나서는 건설사들이 대응책으로 후분양제 카드를 꺼내들고 있다.

후분양제는 아파트 건설공정률이 80% 이상 진행 후 분양하는 제도다. 책정 기준을 약 2년 후 시세를 반영할 수 있어 사업성이 우수한 입지를 갖춘 단지에선 고려해볼 수 있다는 분석이다.

단군이래 최대 규모로 불렸던 반포주공1단지(1·2·4주구)에선 현대건설이 조합이 원한다면 후분양제를 받아들이겠다고 강조하기도 했다. 대우건설도 서초구 신반포15차 재건축 사업을 수주할 당시 조합 이익을 극대화하기 위한 후분양제를 언급했다.

다만 임대전환과 후분양제가 일반화되기는 어렵다는 의견이 나온다. 자금력이 우수한 일부 건설사와 몇몇 사업지를 제외하면 사실상 불가능하다는 논리다. 실제 위례신도시에서 임대를 고려하는 호반건설의 경우 7조원이 넘는 자산을 보유한 튼튼한 자금력이 기반이 됐다는 분석이다. 또 임대기간 동안 유지관리비 투입을 고려하면 임차인 월세가 큰 수익은 아니라는 주장도 있다.  

한 대형건설사 관계자는 "뉴스테이(기업형 임대주택)는 국가기금 지원을 통해 임대사업을 진행하는 것"이라며 "국가 재정 지원이 없다면 서울 등 일부 지역에서만 한정될 것"이라고 지적했다.

또 다른 건설사 관계자도 "서울에선 토지비가 비싸 보증금과 월세도 높아질 수밖에 없다"며 "공실 리스크가 전혀 없다고 단정할 수 없어 임대사업은'고위험 고수익'으로 분류된다"고 전했다.

건설사의 재정확보가 핵심으로 꼽힌다. 정부 기금지원이 없다면 건설사는 공사 대금을 직접 마련해야 한다. 임대사업의 보증금은 일반분양보다 낮을 뿐 아니라 후분양제도에선 중도금을 받을 수 없다. 건설사가 보유한 현금 혹은 PF(프로젝트 파이낸싱)를 통해 공사대금을 충당해야 한다.

정부가 민간사업의 아닌 공공부분에서 후분양을 먼저 도입하겠다는 이유도 비슷한 맥락이다. 지난 12일 김현미 국토교통부 장관은 국정감사에서 "LH(한국토지주택공사)가 하는 공공부문 건설에선 후분양제도 도입을 추진하겠다"며 "민간부문에서도 후분양제도를 유도하는 인센티브를 마련할 것"이라고 언급했다.

권일 부동산인포 팀장은 "건설사가 강남권에서 후분양을 제시한 것도 우수한 사업성을 확보하고 있기 때문"이라며 "후분양으로 성공할 수 있는 단지는 제한적이다"고 말했다.