대출규제 임박 다주택 임대업자…임대업등록 '엇박자' 낼까

김동연 부총리 겸 기획재정부 장관이 24일 오후 서울 세종로 정부서울청사에서 가계부채 종합대책을 발표하고 있다. 정부는 이날 "내년부터 새로운 총부채상환비율(DTI)을 도입해 다주택자의 돈줄을 조이지만 부실 가구나, 생계형 자영업자 등 취약차주는 맞춤형으로 지원한다＂고 밝혔다.

가계부채대책에서 내놓은 임대업자 이자상환비율(Rent To Interest, RTI) 규제가 자칫 정부의 임대업 등록유도 정책을 저해할 수 있다는 우려가 제기되고 있다.

25일 정부 관계자 등에 따르면 기획재정부와 금융당국은 전날 가계부채대책을 통해 내년 3월부터 은행권에서 상가나 주택 등 부동산임대업을 하는 대출자의 상환능력을 심사할 때 RTI를 산출해 참고지표로 운영한다고 발표했다.

RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 내년 4월 시행예정인 다주택자 양도소득세 중과에 앞서 도입되는 제도다.

RTI를 도입하면 부동산 임대업자의 신규 대출은 까다로워지게 된다. 실제 은행은 임대업자의 이자상환비율(RTI)을 100% 이상 되도록 관리할 계획이다. 연간 임대소득이 이자 비용보다 많은 선에서만 돈을 빌려줄 수 있다는 이야기다.

유재수 금융위 금융정책국장은 "가령 RTI를 150%(임대소득이 이자의 1.5배)로 관리하면 임대업자들은 부채를 줄여야 한다"며 "구체적인 숫자(비율)는 고민 중이지만 임대업자를 압박하겠다는 취지"라고 말했다.

결국 임대업자는 이자 비용을 줄일 수밖에 없다. 특히 임대업자가 임대료를 시장 형성가격 이상으로 갑자기 올리기는 힘들기 때문에 원리금 상환 압박을 가하는 효과를 가져올 것이라는 설명이다.

문제는 부동산 임대업자의 대출규제가 강화되면서 다주택자의 임대업 등록 활성화를 통해 전월세 상한제 등 서민주거 지원정책을 추진하려던 국토교통부 정책에 차질을 빚을 가능성이 높다는 점이다.

김현미 국토부 장관은 지난달 가진 취임 100일 기자간담회에서 "다주택자가 임대를 놓은 것으로 추정되는 516만 가구 중 79만 가구만 등록된 임대주택이며 나머지는 정식등록되지 않은 채 어떠한 공적 규제도 받고있지 않다"고 말했다. 김 장관의 발언에 따르면 다주택자 임대사업자 중 15%만 RTI를 적용받게 된다.

결국 최대 85%의 다주택자가 정부의 임대업자 대출규제 강화를 지켜보는 가운데 임대업 등록을 고민하게 된다. 등록하지 않은 부동산 임대업자의 경우 RTI를 적용하기 어렵다는 점을 감안한다면 인센티브를 통해 자발적 등록을 유도하겠다는 정부의 의도가 어긋날 공산이 크다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장은 이에 대해 "주택 임대업에 대출제약을 준다는 것은 임대업 등록 유인엔 상치되는 부분"이라며 "정부가 앞으로 등록유도를 위해 더 강한 인센티브를 줘야 한다는 부담도 생길 것"이라고 말했다. 

반면 국토부 관계자는 "RTI는 임대업자로 등록하면 기업대출로 심사받기 때문에 담보인정비율(LTV) 등 개인대출 규제를 전혀 받지 않는다는 점을 점을 고려한 것"이라며 "등록 전 다주택자의 개인대출 규제가 강하다는 점을 감안한다면 임대업 등록이 다주택자에게 불이익으로 돌아오지는 않는다"고 말했다.