[집코노미] 래미안 리더스원, 서울 1주택자 청약 당첨 사실상 막차

이번주 분양 시장에서는 단연코 서울 강남 재건축이 이슈다. 서초우성 1차를 재건축해 짓는 ‘래미안 리더스원’이 31일 모델하우스를 공개한다. 당초 지난 4월 분양이 예정됐으나 재건축 조합과 주택도시보증공사(HUG) 간의 분양가 갈등이 이어지며 일정이 연기됐다. 다음달 ‘주택공급에 관한 규칙’이 개정되기 전 마지막 로또 당첨을 노리는 1주택자들의 청약이 몰릴 것이라는 게 전문가들의 예상이다.31일 분양업계에 따르면 10월 다섯째 주에는 전국 12곳에서 총 6972가구(오피스텔, 임대 포함, 도시형생활주택, 행복주택 제외)의 1순위 청약접수가 이뤄진다. 당첨자 발표는 8곳, 계약은 10곳에서 진행한다. 모델하우스는 전국 9곳에서 개관될 예정이다.◆ 1주택자 청약 막차 ‘4억 로또’분양권 고수들이 입을 모아 유망 현장으로 꼽은 곳은 삼성물산이 짓는 ‘래미안 리더스원’이다.  서초 우성1차를 재건축해 지하 3층~지상 35층, 12개동, 1317가구(일반분양 232가구) 규모로 짓는 단지다.  오는 31일 모델하우스를 열고 분양 일정에 돌입한다. 전용면적별로는 59㎡ 4가구, 74㎡ 7가구, 83㎡ 23가구, 84㎡ 162가구, 114㎡ 29가구, 135㎡ 4가구, 178㎡ 1가구, 205㎡ 1가구, 238㎡ 1가구 등이다.서울 지하철 2호선·신분당선 강남역이 도보권에 위치하며 강남대로, 테헤란로, 경부고속도로(서초IC) 등의 접근이 용이하다. 수도권으로 빠르게 이동할 수 있는 광역버스와 공항버스 등 대중교통망도 풍부하다. 서초고·양재고·서울고·은광여고 등이 인근에 분포돼있다. 단지 가까이에는 서이초교와 서운중이 있다.이 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 4489만원으로 책정됐다. 지난해 9월 인근에서 분양한 ‘신반포센트럴자이’ 3.3㎡당 평균 4250만원보다 200만원 이상 높다. 전용 84㎡ 기준 15억원 수준으로 예상된다. 당초 예상됐던 3.3㎡ 당 4600만원보다 낮고 주변 시세보다도 크게 낮은 수준이어서 당첨 시 억대 시세차익을 누릴 것으로 전망된다. 인근에서 2016년 12월 입주한 ‘래미안서초에스티지’ 전용 84㎡ 매물은 지난 8월 18억9500만원(25층)에 실거래됐다. 단순 계산하면 시세 차익은 4억원 수준이다.이 단지는 서울에서 1주택자들이 청약 당첨을 기대할 수 있는 사실상 마지막 분양 물량이다. 정부는 9·13대책 후속 조치로 오는 11월 말에 ‘주택공급에 관한 규칙’을 개정해 추첨제 물량의 75%는 무주택자에게 우선 배정하고 25%는 무주택자와 1순위 1주택자를 대상으로 추첨을 통해 공급할 예정이다. 분양가 9억원이 넘는 아파트로 중도금 대출이 안나오기 때문에 일반분양 물량이 많은 타입에 청약한다면 40~50점대 가점자도 당첨을 기대해볼 만 하다는 게 전문가들의 관측이다. 중도금 대출을 연체했을때 계약이 해지되는지 여부도 반드시 따져봐야 한다. ◆ 스타필드 생활권 ‘거주자 우선’경기도 하남시 현안2지구 마지막 민간 분양 물량인 ‘하남 호반베르디움 에듀파크’도 눈여겨 볼 만 한 현장으로 선정됐다. 지하 3층~지상 25층, 6개동, 999가구 규모다. 전용면적 59㎡의 단일면적으로 구성한다. 주택형별로는 59㎡A 290가구, 59㎡A-1 335가구, 59㎡A-2 118가구, 59㎡B 146가구, 59㎡C 110가구 등이다.  하남 현안2지구는 경기도 하남시 신장동 228번지 일대 56만여㎡ 부지에 물류유통 및 주택지를 조성하는 도시개발 사업이다. 현재 물류 유통부지에는 대형 쇼핑몰인 스타필드 하남이 들어서 있다. 이번 하남 호반베르디움 에듀파크 공급을 끝으로 하남 현안2지구는 약 2600여 가구의 아파트 공급을 마무리한다. 지하철 5호선 덕풍역(개통 예정)을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 아파트다. 서울 종로, 광화문, 여의도, 강남 등 도심과 주요 업무 지구로 출퇴근이 용이하다. 인근에 위치한 상일IC와 하남IC를 통해 서울외곽순환고속도로, 올림픽대로, 중부고속도로 이용도 편리하다. 하남시 보건소, 하남 우체국, 신장 2동주민센터 등 공공기관 이용이 편리하다. 이마트(하남점), 홈플러스(하남점) 등 대형 쇼핑시설도 가깝다. 하남문화예술회관, 메가박스(하남스타필드점) 등 문화시설도 인근에 자리잡고 있다. 덕풍천이 가까이 있다. 105m 전망대, 잔디광장, 생태연못, 다양한 체육시설 등이 조성돼 있는 유니온파크도 이용할 수 있다.  맞은편에는 신장고등학교가 위치해 있고, 반경 500m 이내에 신평초·중, 신장초, 남한중 등이 있다. 이번 물량은 하남시에 1년 이상 거주한 이들에게 우선 공급한다. 1순위 청약 접수 시, 무주택자 세대주는 가점제, 1주택 소유한 세대주는 추첨제로 입주자를 선정한다. 이소은 기자 luckysso@hankyung.com

[집코노미TV] "지금 집 사도 될까요?"…전문가 답변은

시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집코노미TV. 부동산 시장을 가장 정확하게 예측하는 ‘여의도 학파’ 가운데 첫 번째로 내년 약세장을 전망한 채상욱 하나금융투자 애널리스트 모셨습니다.▶2편에 이어서 ▲동영상 보기▷최진석 기자전세로 거주하실 분들은 심란하겠네요. (전망대로라면) 전셋값이 오를 테니까.▶채상욱 애널리스트서울의 입주가 많으니까 전세가 안정화 될 거란 말씀도 많이 하시는데, 더 좋은 새 아파트가 많이 들어오는 것이기 때문에 전체적인 임대료도 거기 맞춰서 올라갈 거라 생각해요. 전세 낀 투자가 없어지면 전세 공급도 줄게 되고요. 그럼 자연스럽게 임대료도 올라가죠. 본인이 현재 무주택인데 1주택이 가능한 환경이고 매매가격과 전세가격에 큰 차이가 안 나는 상황이라면 내년엔 자가주택으로 가보는 게 좋은 방법이라고 생각합니다. 한국은 선진국에 비해서 임차 비중이 너무 높아요. 선진국은 전체의 30% 내외인데 저희는 거의 44% 정도 되거든요. 최고의 주거복지는 자가라고 생각하기 때문에 내년 같은 시기를 활용해서 무주택에서 자가주택으로 전환하는 시도를 해볼 만하다고 생각합니다.▷최진석 기자‘서울 세력권’에 대해서도 말씀해주셨는데, 아직 채 위원님의 책을 못 보신 분들을 위해서 그 개념을 설명해주세요.▶채상욱 애널리스트서울엔 일자리는 많은데 집이 적죠. 자연스럽게 경기도에 있는 몇몇 도시들이 서울로 통근·통학하는 사람들을 위해서 주거지를 제공하고 있습니다. 행정구역상 서울은 아닌데 도시의 기능상으론 서울이라고 부를 수 있을 만한 지역을 두고 서울세력권이라는 용어를 사용하게 됐어요. 매일 서울로 통근·통학하는 사람의 비중이 전체의 약 15%를 넘는 시·도지역을 분류했죠. 예컨대 수원시는 전체 통근·통학자를 100명 가운데 9명만 서울로 통근·통학을 해요. 그런데 고양시는 30명이에요. 과천이나 광명은 40%쯤 됩니다. 고양·의정부·하남, 그리고 우리가 잘 아는 성남시가 그렇죠. 투자를 하시게 된다면 반드시 서울세력권을 1순위로 검토해야 한다는 게 책의 주요 메시지였습니다.▷최진석 기자서울세력권 중장기 전망에 대해서는 어떻게 보시나요?▶채상욱 애널리스트장기적으론 강세로 보고 있어요. 서울 시장에만 대해서도 조금 더 말씀드릴까요? 2012년 서울시 인구가 감소했는데 보통 인구가 감소하면 주택수요가 빠진다고 알고 있잖아요. 2012년 실제로 하락했습니다. 그래서 많은 사람들이 인구 감소로부터 나오는 대세 하락이라고 봤어요. 소위 일본화죠. 그런데 서울 세력권으로 보면 달라요. 경기도에는 700만명이 넘는 통근·통학자가 살고 있는데 거기서 서울로 오시는 분들이 130만명이에요. 그런데 1990년대에는 40만명도 안 됐어요. 경기도에 서울로 오는 통근·통학자가 더 많아진다는 건 기능상 서울의 범위가 더 커지고 있다는 의미거든요. 장기적인 수도권 교통정책이나 서울의 주택 관련 정책들을 봤을 때 경기도에서 서울로 통근·통학 하실 분들은 더 많아질 것 같아요. 그래서 서울세력권의 규모는 더 거대해지지 않겠는가, 이렇게 생각을 합니다. 가장 거대한 네트워크가 더 확장되는데 주택가격이 일본 같은 장기적 하락을 한다? 그런 건 어려운 전망이라고 생각합니다.아마 좀 지나면 200만명이 넘을 수도 있어요. 경기도 도시들이 더 개발되고 지금 거론되는 3기신도시를 건설한다면 당연히 더 많은 사람이 서울로 통근·통학 하게 될 것이고, 서울 세력권이 해체가 되지 않는 이상 장기 상승한다고 말씀 드리는 것이고요.▷최진석 기자내년에 집을 산다고 했을 때 사회 초년병은 어떻게 해야 하죠? 집값이 너무 올랐는데 이들은 어떻게 출발해야 할까요.▶채상욱 애널리스트사실 사회 초년병이 주택을 구매할 수 있는 나라는 전세계를 봐도 없어요. 한국은 약 60% 안 되는 자가보유율 보이고 있는데요, 30대는 20% 비중입니다. 사회 초년생들이 그 나이대라고 봤을 때, 20%만 집이 있고 대부분인 80%는 집이 없다는 거죠. 그런데 나이가 먹을수록 자가보유율이 올라가게 돼 있고, 대부분의 나라가 그렇습니다. 소득도 따라 올라가게 돼 있죠. 그렇기 때문에 주택이 없다는 것에 대해서 그렇게 크게 개의할 필요 없다고 생각해요. 신규 주택도 마찬가지죠. 갑자기 고가주택을 살 만한 구매력이 있을 수가 없잖아요. 증여를 받지 않는 이상은요. 경력이 얼마 안 되는데 돈을 축적했을 수가 없거든요. 오히려 무주택 상태에서 주거비 지출을 줄이면서 돈을 모아가는 게 중요하다고 생각해요. 결혼이 임박했거나, 혹은 구매력이 올라오기 시작했을 때, 그때부터는 구축 아파트의 적은 면적대를 노리면서 사셔도 된다고 생각해요.부동산 관련한 이야기들을 보면 신축과 강남, 아니면 최소 강북 용·마·성(용산·마포·성동구) 등 주택가격이 고가인 지역들을 계속 스포트라이트를 비춰주기 때문에 그런 쪽만 시선이 가게 돼 있어요. 노원·도봉·강서·영등포구 등에 산다고 한다면, 아니면 1기 신도시 구축을 매입하라고 한다면 ‘내가 그걸 사야 되나?’ 하는 이런 사리판단이 안 될 가능성도 있다고 생각하거든요. 그런데 경기도에서 서울 통근통학 하는 사람들은 이제 100만명을 넘고 있습니다. 자산가치 상승은 당연히 있어요. 경기도에 있는 구축이라도 구매를 해서 다음 스텝으로 지역을 바꾸거나 면적을 넓히거나, 이런 방식이면 어떨까 싶습니다.▷최진석 기자그러니까 감당 가능한 범위 내에서 서울 세력권 안의 구축을 매입하는 것이 다음 스텝으로 가기 위한 발판이 될 것이다?▶채상욱 애널리스트네. 자본금이 어느 정도 쌓이면 가격이 낮은 서울세력권 안의 주택을 충분히 매수할 수 있다고 생각이 돼요. 처음부터 너무 거창하고 큰 목표를 가질 필요는 없어요. 그리고 공시가격 6억원 미만의 주택에 대해서는 대출규제가 그렇게 강하지도 않거든요. 대출도 60% 정도 나오고요. 대출 얼마나 받아야 되느냐는 문제도 있는데 주거비를 자기소득의 20% 이내로 쓴다면 아주 평균 정도 됩니다.▷최진석 기자서울 세력권 이외 지역에 대한 전망은 어떤가요?▶채상욱 애널리스트도시는 고유한 생활반경을 갖게 돼요. 서울세력권이 아닌 개별 도시 시장은 작을 수밖에 없습니다. 가령 화성시는 동탄이란 신도시가 있어서 수원과 연계한 거대 세력을 형성하고 있고, 안산시는 서울로 통근·통학 많이할 것 같지만 실제로는 10%가 안 돼요. 시흥, 인천도 마찬가지죠. 인천에서도 송도, 이런 지역들은 굉장히 도시만의 고유한 생활권을 갖고 있거든요. 이런 지역에 투자하실 땐 재고해 보시는 게 어떻겠는가 합니다. 서울세력권 안에도 투자 대상이 많은데 그곳을 버리고 나가서 더 좁은 생활권에 투자할 필요가 있을까 생각해볼 필요가 있어요. 그런데 제가 드리는 말씀은 다 투자에 대한 얘기입니다. 실거주하는 것에 대해서 뭐라고 하는 것은 아닙니다. 두 가지를 분리해서 생각하셔야 합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장 촬영 이구필름 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자 자막 전형진 기자 제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미] 10년 끈 위례신사선, 민자적격성 조사 통과…진짜 개통은 언제?

위례신도시 주민의 숙원 사업으로 불리는 위례신사선 사업이 10년 만에 민자적격성 조사를 통과한 것으로 알려졌다. 위례신도시에 예정된 3개 철도 사업 중 적격성 심사 문턱을 넘긴 첫 사례다. 위례신사선은 향후 기본계획 수립, 실시협약 체결, 기본·실시설계 등을 거쳐 착공에 들어간다.◆10년 만에 사업성 충족기획재정부와 건설업계에 따르면 위례신사선 사업은 한국개발연구원(KDI) 민자적격성 조사에서 ‘경제성 평가(B/C)’ 값이 1.02를 기록해 기준치(1.0)를 넘긴 것으로 전해졌다. 기재부 관계자는 “지난 24일 KDI 공공투자관리센터(PIMCA)와 서울시가 협의를 거쳐 사업 적격성이 있다고 판단했다”며 “이르면 오는 31일께 정식 공문을 서울시에 보낼 예정”이라고 말했다. 민자적격성 조사는 사업의 경제성·정책성 등을 검토하는 과정이다. 기획재정부 산하 KDI의 PIMCA가 맡는다. 일반적인 철도 사업은 B/C가 1.0을 넘어야 추진된다.위례신사선은 위례신도시와 강남구 신사동 사이 14.8㎞를 잇는 경전철이다. 위례중앙광장에서 출발해 송파구 가락동, 강남구 삼성동을 지나 3호선 신사역에 도착한다. 사업비 1조4253억원을 투입해 정거장 11개를 짓는다.그동안 사업 속도는 지지부진했다. 2008년 위례신도시 광역교통 개선대책에 처음 담겼으나 10년째 속도를 내지 못했다. 사업 주관사로 참여한 삼성물산은 2016년 10월 사업을 포기했다. 민간이 사업비용과 손익을 부담하는 수익형 민간투자사업(BTO)으로는 사업성 확보가 어렵다는 판단에서였다. 그러다 GS건설이 새 주관사로 나서자 서울시는 지난해 4월 사업안을 PIMAC에 제출했다.그러나 민자적격성 조사 발표도 계속 늦어졌다. 당초 7월에 나올 예정이었으나 8월로 한 차례 미뤄진 데 이어 이달까지 공식 발표가 없었다. 업계에선 정부가 집값을 자극할 가능성을 우려해 결과를 함구하고 있다는 추측이 돌았다. 이에 위례 주민 2만여 명은 지난달 20일 노선의 조기 착공을 촉구하는 성명서를 국토교통부에 제출했다. 김영환 위례신도시 공통현안 비상대책위원장은 “사업이 수차례 지연되면서 이곳 주민들은 지칠 대로 지쳤다”며 “이제라도 사업이 방향을 잡게 돼 안심”이라고 말했다.◆개통은 언제쯤 …수혜지역은? 위례신사선 개통 뒤 위례신도시 교통이 크게 개선될 전망이다. 위례신도시에는 바로 이용할 수 있는 전철역이 사실상 없다. 지하철 8호선 장지역과 복정역이 그나마 가깝지만 신도시 외곽에 치우쳐 있어서다. 위례신사선이 개통하면 위례신도시에서 신사역까지 이동시간이 기존 1시간에서 20분 내외로 줄어든다. 3호선 신사역, 2호선 삼성역 등 강남 주요 역에서 환승할 수 있다. 주요 업무지구가 모여 있는 강남권을 관통해 직주 근접성도 높다는 평가다. 부동산 전문가들은 위례신도시를 비롯해 송파구 가락동 일대를 수혜지역으로 꼽는다. 가락시장 주변은 트리플 역세권(3·8호선·위례신사선)으로 거듭난다. 3호선 학여울역 주변도 삼성동으로 향하는 이동시간이 크게 단축될 전망이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “위례신사선은 강남 주요 일자리를 한 번에 지난다“며 ”개통 뒤 위례신도시뿐 아니라 송파구 가락동의 직주근접성이 크게 개선될 것”이라고 말했다.다만 노선이 바로 개통하는 건 아니다. 민자적격성 조사 뒤에도 남은 절차가 수두룩해서다. 먼저 사업 기본계획 수립, 실시협약 협상 등에 2년이 걸린다. 협약을 맺은 뒤엔 실시설계, 환경영향평가 등을 거쳐 착공까지 통상 1년이 소요된다. 이후 공사 기간은 최소 5년이 걸린다. 한국교통연구원 관계자는 “민자적격성 조사는 사업의 첫 단계”라며 “남은 과정을 거치다 보면 보통 개통까지 10년 정도 걸린다”고 설명했다.◆위례트램·위례과천선은?현재 위례신도시에 계획된 전철 사업은 위례신사선, 위례과천선(위례신도시~경기 과천), 위례선(트램), 8호선 위례역(예정) 개통 등 4개다. 트램은 사업성 부족으로 6월 무산됐다. 정부 공공투자관리센터(PIMAC)는 6월 말 트램 민자사업의 비용 대비 편익 비율(B/C)이 미흡하다고 최종 결론 내렸다. 위례신도시는 트램을 염두에 두고 조성됐기에 부작용이 만만찮다. 신도시 중심부는 트램을 활용한 ‘트랜짓몰’로 특화 개발됐지만 트램 건설이 늦어지면서 대규모 주변 상가 공실 상태가 이어지고 있다. 정부와 서울시는 어떻게든 계속 추진해야 한다는 점에는 공감하고 있다. 서울시와 국토교통부는 공공 재정 방식으로 변경하는 방안도 검토하기로 한 것으로 알려졌다. 다만 비용 부담에 대한 입장차가 변수다. 서울시는 LH(한국토지주택공사)가 트램 건설비 전액을 부담해야 한다는 주장을 펴고 있다. 국토부는 서울시가 비용을 일부 부담해야 한다는 입장이다. 경기도 입장도 변수다. 재정사업으로 전환하면 경기도도 비용 부담 가능성이 있어서다.위례과천선(위례신도시~경기 과천)은 지난 8월부터 국가 시행사업으로 추진되고 있다. 사업비(1조2245억원) 부담 비중은 국가 70%, 지방자치단체(서울시·경기도) 30%로 정해졌다. 서울연구원에서 최종 노선을 검토 중이다. 서울시는 지난해 2월 서울연구원에 의뢰한 ‘제2차 서울시 도시철도망 구축계획’ 연구 용역에 위례과천선을 포함했다. 2016년 상위계획인 국토부 ‘제3차 국가철도망 구축계획’에 담겼지만 사업 속도는 더디다. 노선 경로를 두고 강남권 주민들이 감정싸움을 하고 있어서다. 서로 자신이 사는 곳 주변에 역을 더 신설해달라는 게 이들의 요구다. 지난해 초 서울시는 국토부에 노선안 2개가 포함된 사업제안서를 냈지만 국토부는 단일 노선안 제출을 요청했다.양길성 기자 vertigo@hankyung.com