■ 청약규제해제 가능성 따져보니 부산 해운대구·경남 거제시 등 상당수 지방 도시들이 김현미 국토교통부 장관이 1월 말 언급했던 '청약조정 위축지역'의 기술적 요건에 해당하는 것으로 나타났다. 김 장관은 지난달 말 "부동산 경기가 좋지 않은 일부 지방에 대해 '청약조정 위축지역' 지정을 검토하고 있다"고 언급한 바 있다. 반면 최근 미분양이 급속히 증가 중인 경기 남부권 도시들은 아직 지정 요건을 만족하지 못한 것으로 나타났다. 정부는 "요건을 만족했다고 해서 반드시 즉시 적용하는 것은 아니다"는 신중한 입장을 지키고 있어 구체적인 규제 해제 시기는 가늠할 수 없는 상황이다. 11일 매일경제가 부동산전문 리서치업체인 리얼투데이의 도움을 받아 부동산114와 한국감정원 등의 통계를 분석해 2018년 1월 기준 청약조정 위축지역 지정 조건에 해당되는 자치구를 뽑아봤다.

그 결과 이 요건에 해당되는 곳은 부산 해운대구, 경남 거제시, 경북 영천시, 충남 보령시, 울산 울주군 등으로 나타났다. '최근 6개월간 월평균 주택가격 하락률이 1.0% 이상인 곳' 중 주택거래량 3개월 연속 전년 동기 대비 20% 이상 감소, 직전 3개월 평균 미분양 주택 수가 전년 동기 대비 2배 이상, 시도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이상이라는 3가지 중 하나에 해당하면 정부가 지정할 수 있다.

부산의 경우 국토교통부가 재작년 11월 청약조정 지역에 포함시킨 후 계속 규제 강도를 높여 압박했던 곳 중 하나다. 작년 11월부터 해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진구에선 소유권 등기 시까지 전매가 금지됐다.

매일경제 분석 결과 해운대구의 지난 6개월 집값은 1.56%나 떨어졌다. 거래량은 2016년 11월 717건으로 활발했으나 1년이 지난 2017년 11월 이미 140건으로 5분의 1 이하 수준으로 급감했다. 2018년 1월 거래량은 175건에 불과했다. 1년3개월 만에 거래량이 75.6% 감소한 것이다. 국토부가 말한 청약조정 위축지역 지정 요건을 만족한 것이다.

청약조정 위축지역으로 지정되면 비수도권의 경우 청약 1순위 자격이 청약통장 가입 6개월 이후에서 1개월로 단축되고 지역 우선 청약 요건이 사라져 전국 모든 지역의 거주자가 1순위 청약 접수를 할 수 있다.

한국감정원 통계에 따르면 2018년 1월 부산 해운대구의 평균 주택매매 가격은 3억9271만원으로 전달(2017년 12월)의 3억9362만원보다 하락했다. 부산 해운대구의 평균 주택 매매가격 하락은 2013년 8월 이후 4년5개월 만에 처음이다.

청약조정 위축지역 요건을 갖춘 5개 지역 중 부산·울산·경남·경북 등 영남지역이 4곳으로 다수였다.

지난 6개월간 주택가격 하락률이 가장 높았던 곳은 경남 거제시였다. 2017년 8월 3.3㎡당 660만원이던 가격은 2018년 1월 649만원으로 하락했다. 그 뒤를 경남 함안군(-2.35%), 경북 영천시(-2.12%), 충남 보령시(-2.10%), 경남 김해시(-2.07%) 등이 이었다. 다만 경남 함안군과 경남 김해시의 경우 월평균 주택가격 하락 조건은 만족했으나 기타 조건을 충족시키지 못해 위축지역 지정 요건을 갖추진 못했다. 최근 화성 동탄신도시 등 경기 남부권에서 청약 미달 사태와 미분양 증가가 우려되면서 화성 일대도 청약조정 위축지역으로 지정해달라는 정치권 요구가 있지만 이들 지역은 아직 기술적 요건을 충족하지 못한 상황으로 확인됐다.

규제 이후 위축이 심각하다고 여겨졌던 동탄신도시가 있는 경기도 화성시의 지난 6개월간 집값은 0.63% 올라 서울이나 기타 수도권 지역에 비해선 덜했으나 소폭이나마 상승한 것으로 나타났다. 동탄신도시만으로 한정했을 경우에도 2017년 8월 3.3㎡당 집값은 1218만원, 6개월 후인 2018년 1월 1219만원으로 하락하지는 않았다.

다만 시·군·구 단위가 아닌 면 단위까지 좁혀 내려갈 경우 화성시에선 동탄면이 6개월간 주택가격 하락률이 2.6%, 능동이 -1.5%로 나타나 요건을 충족했다. 다산신도시가 있는 경기도 남양주시도 규제 이후 지역 주택시장 급락 우려가 제기됐지만 2017년 8월 3.3㎡당 852만원에서 2018년 1월 864만원으로 1.65% 상승했다.

이처럼 지방의 다수 도시들이 청약조정 위축지역 지정 요건을 만족했지만 당장 정부가 지정에 나설 가능성은 높지 않아 보인다. 국토부 관계자는 "원론적으로는 주택정책심의회가 열릴 경우 기술적 요건을 만족한 지역에 대해 검토해볼 수는 있지만 당분간은 시장을 지켜볼 것"이라며 "당장 이런 안건으로 회의를 열 계획이 없다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "실제 부동산 시장은 가격 중심으로 움직이지만 정부는 변동률만 가지고 의사결정을 하기 때문에 규제에 빈틈이 발생할 수밖에 없다"며 "부산은 현재 부동산 펀더멘털이 깨진 상황에서 과도한 부동산 규제로 인한 피해를 입은 곳인 만큼 일부라도 탄력적으로 규제를 풀어줘야 한다"고 설명했다.

시장에서도 설사 정부가 청약조정 위축지역으로 지정하더라도 시장에 '약'이 될지, 되레 '독'이 될지 가늠할 수 없어 혼란스러워하고 있다. '위축지역을 지정할 경우 오히려 집값이 오르지 않은 지역으로 낙인찍힐 수 있다'는 우려가 있다는 얘기다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "이미 청약 열기가 가라앉아버린 지역의 경우 되레 청약이 안 되는 곳이란 '주홍글씨'로 작용할 수도 있어 마냥 반가워할 사항은 아닐 수도 있다"고 말했다.

[박인혜 기자 / 추동훈 기자]
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