[집코노미TV] 1주택자에도 양도세 폭탄…9·13체제 절세대책 ①

▶최진석 기자안녕하세요. 부동산 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰, 오늘은 호환마마보다 무섭다는 세금에 대해서 낱낱이, 세세히 살펴보도록 하겠습니다. KB국민은행 세무팀장, 세법의 마술사 원종훈 팀장님 모셨습니다. 알아봐야 할 내용이 워낙 방대해서 주택수별로 따져볼까 해요. 먼저 1주택자에 대해서 알아보겠습니다. 1주택자라면 매매가격 9억원 미만의 양도소득세는 어떻게 처리되나요? ▷원종훈 팀장1주택자는 기본적으로 9억원까지 1세대 1주택 비과세가 보장 되죠. 그래서 사실 주택 1채만 갖고 있다면 신경 쓸 게 없긴 합니다. 양도가액이 9억원 이하면 고가주택이 아니고 비과세 보장을 받으니까 신경 쓰지 않아도 되는데, 항상 ‘데’가 중요하죠. 2017년에 ‘8·2 대책’이 발표가 됐어요. 이때 한 가지 추가한 게 있습니다. 비과세 요건을 조금 강화를 했습니다. 기존에는 1주택을 2년 이상 가지고만 있으면 비과세가 가능했거든요. 그런데 8·2 대책 이후 구입한 집은 이제 거주도 하라는 거예요. 단, 조정대상지역 안에 있는 1주택의 경우입니다. 그러니까 두 가지 경우에는 안심하셔도 되는 거예요. 8·2 대책 이전에 구입한 집이거나 그 이후에 구입했더라도 조정대상지역만 아닌 경우 전혀 문제없죠. ▶최진석 기자조정대상지역이거나 투기과열지구나 이런 곳이라면 2년 실거주를 해야 비과세 요건이 충족된다는 거죠? ▷원종훈 팀장투기과열지구는 분양권 전매를 금지하는 지역을 표시하는 것이고, 조정대상지역은 그것보다 조금 더 넓은 개념입니다. 대개는 투기과열지구에 들어가면 조정대상지역이긴 해요. ▶최진석 기자조정대상지역인지 아닌지만 보면 되겠군요. ▷원종훈 팀장8·2대책 이전에 매입한 주택은 조정대상지역 여부를 불문합니다. 그 이후에 구입했다면 조정대상지역이 아닌 지역은 거주를 하지 않더라도 9억원까지 완벽한 비과세가 보장됩니다. ▶최진석 기자여기서 이야기하는 9억원은 실거래가 9억원인가요, 공시가격 9억원인가요? ▷원종훈 팀장고가주택 판정은 보통 두 가지로 합니다. 양도세에서 고가주택은 실거래가를 기준으로 판단해요. 임대주택에 대해서도 고가주택 여부를 판단할 때가 있는데 이때는 공시가격을 기준으로 판단합니다. 지금은 양도세를 이야기하고 있는 것이니까 기본적으로 실거래가에 기댄다고 보시면 됩니다. ▶최진석 기자이런 경우는 어떤가요. 어떤 분이 30년 동안 한 집에 사셨습니다. 그런데 그 지역이 재개발이 된 거예요. 집을 부수고 아파트가 들어섰어요. 아파트를 받긴 했는데 추가부담금을 낼 돈이 없어서 정작 그 집에 들어가 살진 못했습니다. 그렇게 거주 요건을 못 맞춘 상태에서 매각을 한 거죠. 기존 주택에서는 30년이나 살았지만 새 아파트에서는 실거주를 못했다면 이럴 때는 2년 거주를 했다고 판단을 하나요, 안 했다고 판단을 하나요? ▷원종훈 팀장헌집에 2년 이상 거주한 실적이 있으면 새집을 매각할 때 거주 실적을 당연히 인정을 해줍니다. 그 다음 보유기간도 통산이 된다고 했잖아요. 구주택을 갖고 있었던 기간, 그 다음에 새 주택을 갖고 있었던 기간, 뿐만 아니라 공사하고 있었던 기간까지 전부 다 보유기간으로 인정을 해줍니다. ▶최진석 기자1주택자의 9억원 이상의 고가주택 장기보유특별공제 요건이 바뀐하고 해서 여쭤봤습니다. 이 혜택이 줄었나요? ▷원종훈 팀장예, 이제 여기서부터 복잡하기 시작합니다. 아까 제가 이런 말씀 드렸죠. 1주택자라면 크게 걱정할 필요 없다. 기본적으로 비과세가 보장이 되는 거니까요. 다만 9억원 이하여야 걱정할 필요가 없다는 전제가 있는 겁니다.1주택자인데 고가주택이라면? 매각하는 금액이 9억원을 초과하면 고가주택입니다. 그렇게 되면 1주택이라 하더라도 세무적 불이익이 나오기 시작합니다. 이건 2017년 8·2 대책 때는 아무런 언급이 없다가 지난해 ‘9·13 대책’에서 터치를 한 부분이에요. 원래 1세대 1주택자면 고가주택이라 하더라도 양도소득세가 별로 안 나옵니다. 이유가 두 가지가 있어요. 첫 번째는 고가주택에 해당하는 부분만 발라내서 양도세를 계산해요. 고가주택이라는 건 9억을 초과하는 부분이니까, 내가 주택을 매각할 때 10억 원에 매각을 했다면 10억 중에 9억 초과하는 건 1억원이죠? 1억원만 고가주택이 되는 겁니다. 10분의 1만 고가주택이에요. 양도세도 매매차익의 10분의 1만 내면 된다는 거예요. 만약 11억 원에 매각했다면 고가주택에 해당하는 비율은 몇 억 분의 몇 억입니까? ▶최진석 기자2억원. 산수인데 굉장히 어렵네요. ▷원종훈 팀장그렇습니다. 고가주택이라도 1주택이기만 하면 양도세가 별로 안 나오는 이유가 고가주택에 해당하는 부분만 세금 내기 때문입니다.두 번째는 장기보유특별공제입니다. 보유기간 1년당 8%씩 최대 80%까지 된다는 거예요. 이 두 가지 효과 때문에 1주택이기만 하면 고가주택이라 하더라도 세금이 별로 안 나오는 겁니요.이 두 가지 혜택 중에 8·2 대책 이전의 혜택은 여전히 유효합니다. 그러니까 2017년 8월 2일 이전에 구입한 집은 거주를 전혀 하지 않더라도 비과세 효과는 보장받아요. 아까 고가주택에 해당하는 부분에 대해서만 양도세를 계산하는 건 2년 거주 여부와 상관없이 비과세가 완벽하게 보장됩니다. 그런데 장기보유특별공제는 언제 취득했는지를 불문하고 거주를 하지 않으면 2020년부터 80% 공제를 못 받습니다. 일반 공제로 1년당 2%씩 최대 30%만 받아요.결국은 이런 이야기가 돼요. 자신이 주택 1채를 가지고 있는데 고가주택이고 거주를 하지 않았다면? 비과세 효과도 받고 장기보유특별공제 80%까지 두 개를 다 받는 방법은 두 가지가 있습니다. 첫 번째는 올해 안으로 매각하는 방법. ▶최진석 기자2019년 안으로 말씀이시죠. ▷원종훈 팀장그렇죠. 2년을 거주하지 않았을 때 장기보유특별공제율이 줄어드는 건 2020년부터 적용되니까요. 그러니까 2년을 거주하지 않더라도 올해까지 매각하면 장기보유특별공제 80% OK! 예를 들어 2년 거주하지 않은 갭투자 1주택자가 고가주택을 갖고 있다면 올해 안에 매각해야 한다는 결론이 나옵니다. ▶최진석 기자그렇지 않으면 세금부담이 엄청 커지겠네요. ▷원종훈 팀장물론 이것도 아까 질문하고 똑같이 조정대상지역이 해당하는 주택만 적용을 합니다. 그런데 조정대상지역이 아니면 이 정도 집값 나가는 경우도 거의 없어요. ▶최진석 기자그러니까 2019년 12월31일까지만 매각을 하면 고가주택이더라도 이 혜택을 고스란히 받을 수 있다는 거죠? ▷원종훈 팀장그렇죠. 거주를 하지 않았다는 전제 하에서 두 가지 효과를 다 받으려면, 그러니까 비과세 효과와 장기보유특별공제 80% 효과 두 개를 모두 다 받으려면 2019년 12월 31일 이내에 매각을 해야 됩니다. 이 두 가지 효과를 다 받고 싶은데 2년을 거주한 적이 없다, 그리고 2020년 이후에 매각해야 한다면 반드시 2년 이상 거주를 해야 합니다. 물론 조정대상지역 안에서요. ▶최진석 기자2019년 안에 팔아야 된다고 할 때 그 기준이 계약서에 서로 도장을 찍는 기준인가요, 아니면 잔금일까지인가요? ▷원종훈 팀장원래 세법에서 취득 시점과 양도 시점을 판단하는 기준은 잔금 기준이에요. 또는 소유권이전등기 접수예요. 그래서 둘 중 빠른 날이라고 합니다.그런데 이런 경우도 있습니다. 타워팰리스를 23억원에 매각하시는 분을 상담을 했는데 양도세를 정상적으로만 계산하면, 우리 아까 고가주택 잠깐 배웠잖아요? 3000만원 정도를 내면 끝나는 거였어요. 그런데 본인도 확인할 수 없었던 주택 하나가 튀어나와서 양도세가 얼마까지 늘었냐면 7억원 나왔습니다.▶최진석 기자자기도 몰랐던 주택이 튀어나왔다는 것이군요. ▷원종훈 팀장그렇습니다. 어떤 경우냐면 자신이 주택 1채를 가지고 있어요. 고가주택이고요. 그런데 추가적으로 주택을 구입합니다. 보통 1주택은 일시적 2주택이라고 해서 새 주택을 구입한 뒤 유예기간 안에 기존 주택을 팔면 비과세가 가능하죠. 현재 유예기간은 3년 또는 2년으로 되어 있어요. 주택을 그 기간 안에 팔면 일시적 2주택으로 봐서 비과세가 완벽하게 인정이 됩니다. ▶최진석 기자1주택과 같게 말이죠? ▷원종훈 팀장네. 그런데 유예기간 중에 말이죠. 다른 집이 전혀 없을 거라고 생각했는데 본인도 모르고 있는 오피스텔이 등장한다면? 그것도 주거형으로. 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 겁니다. 그러면 일시적 2주택이 아닌 거예요. 원래부터 3주택이 되는 거죠. 그럼 중과세가 되는 거예요. 건물주도 세입자에게 주의의무를 충분히 해줬어야 돼요. 예를 들어서 임대차계약서에 오피스텔을 임대할 때 절대 주거용으로 사용하면 안 된다, 이런 문구라도 넣었다면 보호는 받을 수 있겠죠. 그런 문구조차 없었던 거죠. ▶최진석 기자이거 재미있네요. 그나저나 그 분은 7억원을 내셨나요? ▷원종훈 팀장다행스러운 건 계약만 하셨습니다. 계약금 날리는 걸로 세금을 보전하셨습니다. ▶최진석 기자아, 매각을 하지 않았군요. ▷원종훈 팀장네. 23억원 이니까 계약금을 2억3000만원 받았을 거 아닙니까. 그게 날아갔지만 그래도 세금 내는 것보다는 안전하다고 생각을 하신 거겠죠.기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장진행 최진석 기자 촬영·편집 신세원 기자·한성구·오하선 인턴기자제작 한국경제신문·한경닷컴

[집코노미TV] 용·마·강에 핀셋 보유세 폭탄…주택수 빨리 줄여라

▶최진석 기자이슈가 있으면 언제든 한다, 집중탐구! 정부가 24일 표준단독주택 공시가격을 발표했습니다. 세무전문가 원종훈 KB국민은행 스타자문단 세무팀장과 함께 얘기나눠보겠습니다. 이번 표준단독주택 공시가격 인상, 어떻게 보시나요?▷원종훈 팀장일부 지역과 주택은 상당히 많이 오른 것 같습니다. 어느 정도 예상을 했었던 것이기도 하고요. 사실 개인적으로 보면 많이 오른 것 같지는 않습니다. 뒤에서 얘기를 나누겠지만 공동주택의 시세반영률 대비 단독주택의 시세 반영률이 상대적으로 낮았거든요. 그래서 이번에 가격을 이렇게 많이 올릴 것이라고 예상했던 건 단독주택과 공동주택의 공시가격 차이를 조정하는 과정이라고 생각을 하고 있었기 때문입니다. 일부 지역과 일부 주택은 공시가격 상승폭은 컸으나 전국 평균, 그리고 일반 서민 단독주택들은 많이 오르지 않았습니다.▶최진석 기자이번에 보면 고가 주택일수록 공시가격 상승률이 더 높게 나왔습니다. 고가주택 소유주들의 세금 부담이 더 커지는 구조가 된 거겠죠.▷원종훈 팀장올라갈 수밖에 없는 구조인 건 사실이죠. 공시가격이 일정비율로 올라가게 되면 누진세 구조인 재산세와 종합부동산세는 그 이상으로 올라가는 거니까 당연히 세금 부담은 늘어날 겁니다. 다만 우리가 재산세나 종부세는 세율에 대한 변동이나 공시가격의 갑작스러운 상승 때문에 세금부담이 확 오르는 것을 방지하기 위한 안전장치가 있어요. 세부담상한선이라는 제도가 있는데, 현재 기본은 150%로 되어있습니다. 그래서 작년에 냈던 세금의 최대 150%를 넘지 못하는 거죠. 1주택 같은 경우는 그 한도가 150%로 여전히 유지가 되고 있어요. 그래서 단독 주택을 한 채 가지고 있는 경우라면 갑작스러운 공시가격의 상승이 있다고 하더라도 세금 부담이 크지 않을 것 같다, 이런 생각이 듭니다.▶최진석 기자다주택자들의 상한선은 조금 다른가요?▷원종훈 팀장일단 조정대상지역 내에서 2주택을가지고 있는 분들은 세부담 한도가 200%로 뜁니다. 아까는 150%였잖아요. 이게 200%로 뛰고, 3주택 이상인 경우에는 한도 300%까지 뛰거든요. 세금 부담이 커질 겁니다. 근데 중요한 건 세부담만 커진 게 아니라는 거예요. 주택 숫자가 달라지면 세율도 더 높아지는 구조로 바뀌게 되거든요. 그러니까 분명히 공시가격이 상승되는 주택을 두 채 이상, 그것도 조정대상 지역에서 가지고 있다면 세금 부담은 상당히 커질 가능성도 있습니다.▶최진석 기자알짜동네, 소위 똘똘한 단독주택, 고가 단독주택을 여러 채 가지고 있다면 세금 부담이 커지겠군요.▷원종훈 팀장그렇죠. 이게 단순히 단독주택에 국한하는 얘기는 아니고 결국은 아파트가됐든 단독주택이 됐든 공시가격 기준으로 재산세와 종부세를 계산하는 거니까 이번에 발표된 표준단독주택 외에 아파트를 가지고 있는 사람도 똑같이 세금 부담이 커질 수 있습니다.그래서 미리 예상 공시가격을 확인을 해서 재산세나 종부세를 시뮬레이션을 해봐야 해요. 보유세의 특징은 매년 나오는 거잖아요? ‘조금 부담스럽다’는 느낌이 든다면 이제는 분명히 재산세와 종부세를 줄이기 위한 의사 결정을 해야겠죠. 그러니까 매각을 하거나 증여를 하거나, 또는 아직까지 임대주택등록이 가능한 주택들이 있긴 있습니다. 임대등록을 해서 세금 부담을 줄일 수 있도록 의사 결정의 변화를 줘야 되는 필요가 있는 거죠.▶최진석 기자시뮬레이션은 어떻게 할 수 있나요?▷원종훈 팀장국세청에서 운영하는 재산세와 종부세 계산 프로그램이 있습니다. 다만 이번에 개정된 부분들이 반영된 게 나왔는지는 모르겠네요. 국세청이 아니더라도 은행권에서 재산세와 종부세를 계산해주는 프로그램이 무료로 올라온 곳이 있어요. 은행권 시뮬레이션 프로그램의 경우 이번에 개정된 내용들이 다 반영돼 있습니다.▶최진석 기자직접 시뮬레이션을 해보니 어떠셨나요?▷원종훈 팀장부담이 커지는 건 사실입니다. 다만 기자들이 물어보는 주택들의 경우 대부분 조금 비싼 주택 위주인 경우가 많아요. 사실 그렇지 않은 집들이 더 많습니다. 이번에 정부 발표 자료에 의하면 사실상 공시가격의 상승이 5% 정도에 해당하는 집들이 90%가 넘습니다. 그러니까 일반 단독주택은 사실상 큰 부담은 없지 않을까 생각합니다. 다만 고가주택은 공시가격이 많이 올랐어요. 어떤 경우에는 50~60%까지 오른 주택들도 있습니다. 이런 주택들은 대부분 세부담상한에 걸려요.▶최진석 기자내년에도 또 한도에 또 걸릴 가능성이 높은 거죠?▷원종훈 팀장만약 작년도 한도에 걸려서 올해 세금을 적게 냈다고 하면 이걸 기준으로 다시 한도가 계산됩니다. 어떤 분은 이런 걸 여쭤봤어요. 올해 상한에 걸려서 안 낸 나머지 부분을 내년에 내느냐는 거죠. 아닙니다. 세부담상한에 걸리면 그것만 내요. 그 다음 연도엔 한도를 다시 계산합니다. 어쨌든 세금이 갑작스럽게 늘어나는 것은 방지하는 구조가 만들어져 있습니다.▶최진석 기자어떤 의사 결정을 하는 걸 검토해야 할까요?▷원종훈 팀장일단은 아직 시간이 조금 있어요. 재산세나 종부세를 합쳐서 보유세라고 부르는데요. 이 보유세는 기본적으로 일년 중에 특정일, 딱 하루, 그날 현재 해당 부동산을 갖고 있는지 여부를 가지고 1년치 재산세와 종부세를 계산하도록 돼 있어요. 과세기준일인 6월 1일입니다. 기억하셔야 해요.6월 1일 현재 시점에 해당 부동산을 가지고 있는 사람이 1년 동안의 재산세와 종부세를 다 내는 구조라는 건 말 그대로 ‘올 오어 낫띵(All or nothing)’인 거예요. 만약에 올해 재산세와 종부세를 피하고 싶다면 6월 1일 전에 해당 주택 일부를 증여하거나 매각, 또는 임대주택 등록하면 됩니다. 표준단독주택은 이번에 했지만 일반적인 개별주택가격은 4월 말일 발표를 하거든요. 해당 시점 이전에 매각하거나 증여를 하게 되면 증여세 또는 취득세를 줄일 수 있으니까 6월 1일 전에 하는 게 좋습니다. 더 서두르려면 발표 대기 하기 전에, 즉 4월 30일 이전에 하는 게 가장 좋겠죠.▶최진석 기자공시가격 발표와 관련해서 마지막으로 정리 한 번 해주세요.▷원종훈 위원결국 6월 1일 이전에 주택 숫자 줄이는 방법을 언급하고 싶어요. 주택 수를 줄일 때 가족들에게 증여를 해서 빼면 되는 거 아니냐고 하는 분들이 계신데 주택수 판정은 세대를 기준으로 세도록 돼있습니다. 그러니까 독립 세대 구성이 안 되는 가족에게 증여를 하면 주택 숫자가 줄지가 않습니다. 그래서 세대 독립이 가능한 가족들에게 증여를 하고 주소를 옮겨 놓으면 주택 숫자가 줄어들게 되겠죠. 이렇게 주택 숫자가 줄어들게 되면 아까 말씀드렸던 종부세 계산 때의 세율도 낮아질 수가 있고 세부담상한도 낮출 수 있습니다. 이런 방법을 지금부터 적극적으로 고려할 필요가 있지 않나 하는 생각이 듭니다.▶최진석 기자알겠습니다. 오늘 원종훈 팀장님께 짧지만 영양가 있는 말씀 들어봤습니다. 바쁘신데도 발걸음 해주셔서 감사합니다.기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장진행 최진석 기자 촬영 신세원 기자 편집 민경진 기자·오하선·한성구 인턴기자제작 한국경제신문·한경닷컴

달라지는 부동산 세법, 한 번에 정리하자

올해 종합부동산세(종부세)의 상승을 비롯해 다양한 부동산 세법들이 달라질 전망이다.한경닷컴은 달라지는 부동산 정책과 세법에 따른 절세전략에 대해 듣는 시간을 마련했다. 오는 14일(목) 오후 2시부터 서울 여의도 금융투자협회 3층 불스홀에서 <달라진 부동산정책, 절세전략 다시 짜자>는 세미나를 개최한다.올해부터 종부세 과세표준에 영향을 미치는 공정시장가액비율이 인상되기 시작하면서 세부담은 더욱 늘어날 전망이다. 종부세 세율 역시 인상되고 있어 부동산을 보유하고 있다면 고민이 될 수 밖에 없다. 이러한 고민은 이승현 진진세무회계사무소 대표가 해결해줄 예정이다. 그는 달라지는 '양도세와 종부세의 모든 것'을 주제로 강연에 나선다.또한 올해 개정되는 세법에는 주택임대사업자와 관련된 내용도 많이 포함됐다. 주택임대소득 수입금액에 대해 2000만원 이하에 대해서는 그동안 비과세였지만, 이제는 분리과세로 변경된다. 수입금액이 2000만원 이하더라도 임대주택으로 등록되었는지 여부에 따라 공제가 달라진다. 이에 대한 설명은 '주택임대사업자를 위한 관련법 개정안 총정리'라는 주제로 부동산 세금 전문강사인 김동우씨가 나설 예정이다. 필명 '투에이스'로 알려진 그는 부동산 절세에 있어서 바이블로 통하는 '투에이스의 부동산 절세의 기술'의 저자다. 매년 개정판으로 내놓으면서 베스트셀러에 오르고 있는 책이다. 실제로 도움이 되는 사례를 통해 현실적인 조언을 내놓을 예정이다. 한경닷컴 세미나의 참가비는 3만3000원이며 아래 배너를 통해 세미나 신청 페이지로 이동 가능하다.문의 : (02)3277-9913, 9966