지난달 24일 정부가 내놓은 '10·24 가계부채 종합대책'은 저신용 및 생계형 자영업자에게는 지원을 확대한 반면 부동산 임대업 등 투자성 형태의 자영업자에게는 대출 규제를 강화한 것이 골자다.

최근 가계부채가 증가한 주요 원인을 상가나 오피스텔 같은 수익형부동산 투자 증가로 보고 무분별한 투자를 막기 위해 강수를 둔 것으로 풀이된다. 이에 투자수요 감소는 피할 수 없을 전망이다.

노후 준비를 위해 마련한 상가나 오피스텔을 가계부채의 원인으로 보느냐 여부는 의견이 나뉜다. 그래서 알아봤다. 내년 '여신심사 가이드라인' 적용에 앞서 부동산 임대사업자가 알아둬야 할 것들은 무엇이 있을까.

◆ 부동산 임대업사업자(투자형) 대출 현황과 특성은? 현재 자영업자는 대출규모 및 상환능력 등에 따라 크게 ▲생계형 ▲일반형 ▲투자형 ▲기업형으로 분류한다. '부동산 임대업사업자'는 투자형으로 구분한다. 갈수록 은퇴 시기가 빨라지면서 어쩔 수 없이 창업시장으로 내몰리는 이들이 적지 않다. 임대주택에 투자하는 60세 이상의 장년층도 점차 확대되는 추세다. 상가나 오피스텔에서 나오는 월세로 생활비와 노후자금을 충당하기 위해서다.

지금까지 부동산임대업 역시 '자영업'으로 분류돼 비교적 쉽게 대출을 받을 수 있었다. '자영업'의 경우 가계대출규제의 적용을 받지 않았기 때문이다. 하지만 앞으로는 그 문턱이 높아진다.

자영업자의 대출은 2012년 355조원에서 2016년에는 512조원으로 증가했다. 이 중 부동산임대업의 대출금액이 전체 27%를 차지할 정도로 가장 큰 비율을 차지했다. 현재 부동산입대업을 하고 있는 차주는 19만명으로 부채 규모는 140조원에 이른다. 또한 이들은 생계형과 일반형 자영업자에 비해 대출 규모도 많지만 연소득도 높은 것이 특징이다.

◆ 여신심사가이드라인의 주요 내용은? 부동산 임대사업자에 대한 대출 규제 강화는 곧 '갭투자'를 막겠다는 것이다. 갭(gab·격차)투자는 매매가격과 전세금의 차액으로 부동산을 사들여 시세 차익으로 수익을 얻는 것을 말한다.

또한 내년 3월부터는 부동산 임대사업자 대출에 대해 소득심사를 강화하는 '여신심사 가이드라인'이 도입된다. 따라서 부동산 임대업자가 대출을 신청할 경우 해당 금융기관은 대출에 1.0∼1.5의 임대업이자배율(RTI)을 도입해, 임대소득으로 이자비용을 충분히 부담할 수 있는지 까다롭게 심사한다.

'RTI'는 임대업으로 수익을 내 이자를 부담할 수 있는 능력이 얼마인지 나타내는 지표다. 연간임대소득에서 이자비용을 나눠 산출하게 되는데 그 비율이 100%이 안 되면 임대소득만으로는 대출이자를 내기 힘들다는 것을 의미한다. 즉 앞으로 대출이자보다 임대소득이 적으면 신규대출 받기가 어려워 진다.

아울러 대출을 받았을 경우 지금까지 만기시 일괄 상환했지만 앞으로는 부동산 임대사업자들의 주택담보대출을 일정금액 이상(40∼80%인 적정 담보인정비율(LTV)의 초과 대출 분에) 받게 되면, 매 달 분할상환해야 한다. 다만 나눠 갚는 원금 비율은 차주의 상황에 따라 다르다. 정기적인 임대수입이 없을 경우 상환에 어려움이 따를 수 있으므로 평소 상환계획을 세워 둬야 한다.

마지막으로 여신 심사시 기준이 더욱 까다로워 진다. 금융사들은 앞으로 대출 신청자의 신용등급 뿐만 아니라 업종별 업계현황과 상권특성, 소득대비 대출비율 등도 평가한다.

[디지털뉴스국]
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