◆ 재건축 부담금 후폭풍 / 국토부 부담금 계산 믿을만한가 ◆

22일 국토교통부가 서울 강남권 재건축 아파트의 초과이익환수 부담금 규모를 최대 8억4000만원으로 제시했지만, 실제 재건축 아파트가 완공되는 시점의 집값에 따라 예상 부담금 규모에 수억 원씩 변동이 발생하는 것으로 나타났다. 현시점에서 자신이 보유한 재건축 아파트의 부담금 규모를 추산해 볼 수는 있지만, 가변적 변수가 많은 데다 조합 측이 부담금을 최대한 줄이기 위해 완공 시점을 조절하면 부담금이 크게 변할 수 있는 것으로 나타났다.

강남권 A단지는 지난해 7월 감정평가법인에 의뢰해 가구당 재건축 부담금을 계산했다. 2023년에 이 아파트가 재건축이 완료된다는 가정하에 추진위원회가 결성된 2013년 7월의 가격을 시작 가격으로 삼고 초과이익을 계산한 것이다. 당시 조합은 2023년 조합 672가구에 추가 일반분양가구 229가구, 소형 임대 58가구를 더해 총 959가구가 모인 이 단지의 가치가 총 1조9956억원이 될 것이라고 예상했다. 감정평가법인에 의뢰해 대략적으로 받은 추정치다. 1가구당 가격을 20억8000만원으로 예상한 것이다.

부담금을 계산하려면 재건축 개발 비용을 제외해야 한다. 이 또한 조합 측이 얼마로 정하느냐에 따라 크게 달라진다. A단지는 3.3㎡당 550만원으로 잡고 총 4780억1754만원이 소요될 것으로 추산했다. 시작 값의 24%를 차지하는 무시 못 할 규모다. 정상주택가격 상승분도 제외하는데, A단지는 산출 당시를 기준으로 직전 4년간 평균 상승률을 적용해 2023년의 가치를 예상했다. 규모가 4781억9617만원으로 나왔다. 이를 모두 제외하니 A단지의 총초과이익은 3613억5228만원으로 나왔다. 조합원 가구당 5억3772만원이다. 가구당 부담금은 1억1000만원 초과 부분의 50%에 부담금 2000만원을 더해 2억3386만원이 나왔다.

그러나 상황이 바뀌었다. 6개월 만에 A단지 100㎡ 가격이 16억5000만원에서 20억원 이상으로 뛰었다. 호가는 22억~23억원까지도 나온다. 5년 후인 2023년 집값이 보수적으로 잡아도 25억원까지는 올라갈 수 있다. 단지 측의 추산 과정에서 종료 시점 주택가액을 가구당 25억원, 총 2조4000억원으로 바꾸면 가구당 부담금이 5억3000만원으로 껑충 뛴다. 시장 변동에 따라 1가구당 부담금이 3억원 가까이 차이가 나는 셈이다.

종료가격은 준공시점에서 주변시세와 분양가 등을 종합해 한국감정원이 산출한 감정가격으로 삼는다. 따라서 종료시점의 시장 상황뿐만 아니라 조합 측이 분양가를 얼마로 책정하느냐도 변수로 작용할 수 있다. A단지 시뮬레이션은 분양가가 3.3㎡당 5890만원이라는 가정하에 나온 것이다. 그러나 최근 주택도시보증공사(HUG)는 3.3㎡당 4000만원 초중반 이상으론 좀처럼 보증을 내주지 않을 기세다. 이럴 경우 조합의 이익은 확 줄어들 수밖에 없다.

시작가격을 최대한 높이기 위한 작업도 나올 수 있다. 시작값 기준 시점은 '추진위 승인 시점' 혹은 '준공 10년 전' 중 더 최근 시점을 선택한다. 잠실주공5단지, 은마 등은 추진위 설립 시점이 2000년대 초다. 준공연도에서 10년 전 가격을 시작값으로 삼게 된다. 잠실주공5단지가 2023년 준공한다면 부동산 시장 빙하기로 가격이 낮았던 2013년을 시작 값으로 하게 돼 부담금이 크게 늘어난다. 조합이 준공시점을 1~2년만 늦춰도 부담금에 큰 차이가 나는 셈이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "재건축 부담금은 수많은 변수를 넣어 계산해야 하기 때문에 일반분양 가격이 나온 후 조합이 계산하지 않으면 그 누구도 정확하게 알기 어렵다"고 설명했다.

[박인혜 기자 / 정순우 기자 / 추동훈 기자]
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