국토부, 전방위 압박에도 급격한 가격 조정없을 듯
규제피한 단지 희소성 부각…새아파트·분양권 관심도↑
규제피한 단지 희소성 부각…새아파트·분양권 관심도↑
반면 초과이익환수제를 피하지 못한 단지의 표정은 어둡다. 정부가 내놓은 부담금이 예상보다 너무 커서다. 확정적인 숫자는 아니지만 재건축 투자를 위축시킬 수 있다.
최근 김현미 국토교통부 장관이 재건축 연한 및 안전진단 기준을 강화할 수 있다고 언급했고 재건축 부담금 폭탄까지 이슈화되고 있지만 강남 아파트 가격의 대폭 조정은 없을 것이라는 것이 중론이다. 여전히 '안전자산'인 강남 아파트에 대한 기대치가 있다는 것이다. 재건축이 어려워지면 실수요와 투자수요가 기존 아파트로 옮겨가며 '풍선효과'가 나타날 수도 있다. 실제 국토부 실거래가를 분석해보면 일부 강남권 입주 10년 이내 대장 단지들은 인근 재건축보다 가격 상승률이 컸다. 대치동에선 재건축인 은마아파트 전용 84㎡가 작년 한 해 15.6%가량 올랐지만, 입주 3년이 안 된 래미안대치팰리스의 같은 평형은 21.2%나 상승했다.
이날 강남권 재건축 단지에서는 정부가 내놓은 시뮬레이션 금액이 지나치게 크게 나왔다는 불만도 터져 나왔다.
환수제 적용을 받는 단지의 한 조합원은 "조합 내부에서는 정부가 무조건 부담금 액수를 크게 계산해 내놨다는 불만이 많다"면서 "분양가상한제까지 도입하고 주택도시보증공사가 어지간한 금액으로 보증도 안 내주는 상황에서 일반분양으로 이익을 내는 조합 구조상 그렇게 초과이익이 많이 나오기는 어렵다"고 설명했다.
정복문 잠실주공5단지 조합장은 "산정방식에 맞춰 자체 계산한 결과는 정부가 제시한 강남4구 평균인 4억4000만원에 훨씬 못 미친다"며 "정부에서 내놓은 숫자는 엄포용"이라고 말했다. 그는 "정부 예상 부담금이 나오려면 분양가가 훨씬 더 높아져야 하는데 조합 입장에선 오히려 반가운 일"이라고 덧붙였다.
다만 재건축 부담금이라는 리스크에 일부 재건축 단지들이 사업 진행 속도를 늦추거나, 아예 리모델링 쪽으로 방향을 틀 수 있다. 정권에 따라 부동산 정책이 오락가락하는 것을 본 사람들이 '버티면 된다'는 생각을 할 수 있기 때문이다. 정부가 '검토할 수 있다'는 입장을 밝힌 재건축연한 연장안 역시 이 같은 '버티기'에 힘을 실어줄 것으로 보인다. 대치동 우성·선경·미도아파트는 1983년 입주해 30년이 지났지만, 40년은 아직 멀었다. 아직 추진위원회도 설립되지 않았다. 추진위 설립 시점이 재건축 초과이익 계산의 시작점이므로 집값이 정점에 도달할 때까지 추진위 설립을 최대한 늦추는 전략을 택할 가능성도 배제할 수 없다. 용적률이 높은 단지의 경우 리모델링으로 방향을 틀 수 있다. 작년부터 서울시가 리모델링 시 3개 층 수직증축을 가능하도록 조례를 바꾸면서 용적률 200% 내외 단지는 초과이익환수제 부담이 없는 리모델링을 선택할 수 있다.
[박인혜 기자 / 정순우 기자 / 추동훈 기자]
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