[김혜순의 슬기로운 금융생활] 오는 7월부터 연 소득이 8100만원인 A씨가 서울(투기과열지구)에서 시가 6억원짜리 주택을 구입할 경우 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 2억4000만원에서 3억6000만원으로 1억2000만원 늘어난다. 정부가 주택담보대출비율(LTV) 우대 요건을 연 소득 9000만원까지로 확대함에 따라 LTV 60%를 적용받게 된 것이다. A씨가 경기 성남시(조정대상지역)에서 시가 6억원짜리 주택을 매수한다면 5억원까지는 LTV 70%를 적용받고 나머지 1억원은 LTV 60%가 적용돼 4억1000만원까지 대출이 가능하다는 계산이 나온다. 하지만 최대 한도에 걸려 실제 대출은 4억원까지만 받을 수 있다. 기존에는 LTV 50%가 적용돼 3억원만 대출받을 수 있었다.

A씨 연 소득을 감안해 금리 연 2.5%, 20년 만기, 원리금 균등분할상환 방식의 주택담보대출을 받는다면 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용에 따른 한도는 5억1000만원까지다. 만기를 30년까지 늘리면 6억8300만원까지 가능하기 때문에 결국 LTV에 따른 한도가 관건이다.



정부가 7월 차주별 DSR 규제 도입하면서 무주택 실수요자에 대한 LTV 규제 완화를 동시에 추진한다. 소득 9000만원 이하, 투기지역·투기과열지구 기준 9억원 이하(조정대상지역 기준 8억원 이하) 주택을 구매하는 사람들의 주택담보대출 한도가 늘어날 전망이다. 단 대출 최대 한도는 4억원 이내이며, DSR 40%를 넘을 수 없다.

무주택 실수요자에 대한 규제 완화 주요 내용은 일정 요건을 충족하면 받을 수 있는 LTV 우대 혜택을 현행 10%에서 최대 20%로 확대하는 것이다.

현재 9억원 이하 주택에 대해 투기지역·투기과열지구에서 LTV 40%, 조정대상지역에서는 50%가 적용된다. 다만 청년, 서민 등 일정 요건을 갖춘 무주택자들에게는 10%포인트씩 우대해주고 있다. LTV 우대를 받기 위해선 투기지역·투기과열지구에서는 주택 가격이 6억원 이하(조정대상지역 5억원 이하)여야 하고 부부 합산 연 소득이 8000만원 이하(생애최초 구입자 9000만원 이하)여야 한다. 두 가지 요건을 충족하면 투기지역·투기과열지구에서 LTV 50%까지, 조정대상지역에서는 LTV 60%까지 대출받을 수 있다.

7월 1일부터 LTV 우대를 받기 위한 주택 기준이 투기지역·투기과열지구에서는 9억원 이하로, 조정대상지역에서는 8억원 이하로 각각 3억원 올라간다. 연 소득은 9000만원 이하(생애최초 구입자 1억원 이하)로 1000만원 완화된다.

주택 가격과 소득 요건을 충족하면 투기지역·투기과열지구에서 주택가격 6억원 이하에 LTV 60%, 6억∼9억원 구간의 초과분에 50%를 각각 적용한다. 조정대상지역의 경우 5억원 이하에는 LTV 70%가, 5억∼8억원 사이 초과분에는 60%가 적용된다.

다만 일각에선 집값이 단기간에 크게 오른 상황에서 이번 대출 규제 완화가 생색내기에 불과하다는 지적이 제기된다.

예를 들어 투기과열지구에서 9억원 아파트를 구입할때 기존 LTV 40% 적용 시 3억6000만원의 대출이 가능했지만, LTV 60%가 적용되면 5억4000만원으로 한도가 1억8000만원 늘어나야 한다. 하지만 대출 최대 한도가 4억원 이내로 막혀 있기 때문에 실제로 받을 수 있는 대출은 4억원에 불과하다. 결국 기존보다 4000만원 늘어나는 데 그치는 것이다.

[김혜순 기자]
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