앞으로 재건축·재개발 사업의 조합원 지위 양도 금지 시기가 사업 초기 단계로 앞당겨졌습니다. 정비사업지의 투기 수요를 억제하기 위한 조치죠. 하지만 부동산 관련 온라인 까페에서는 문의글이 폭주하는 등 혼란이 커지는 모양새입니다. 기존 정비사업장엔 어떻게 적용되는 건지, 무조건 조합원 지위양도가 제한되는건지, 오세훈 시장은 왜 이런 카드를 내놨는지 불분명하거든요. 매부리TV가 이번 조치의 뒷부분까지 자세하게 설명합니다!

-재건축은 안전진단 통과, 재개발은 구역지정 이후 '무조건' 조합원 지위 양도가 제한되나요?

A. 아니요. 안전진단을 통과한 재건축 아파트와 정비구역 지정된 재개발 사업지에 한해 시·도지사가 기준일을 지정한 경우에 조합원 지위 양도 제한 시기가 앞당겨집니다. 다만 국토교통부 장관이 기준일 지정을 요청하는 경우 시·도지사가 이에 응해야 하는 규정도 있어요.

- 기준일 자체를 지자체장 판단에 맡기겠다는 건데, 이러면 어떤 단지는 조합원 지위 양도가 금지되고, 다른 곳은 허용되는 상황이 펼쳐질텐데요

A. 네. 이런 상황이 벌어집니다. 아마도 당장 규제를 받지 않는 정비사업장으로 단기적인 풍선효과가 일어날 위험이 있죠.

- 현재 조합 설립 전 추진위 단계인 재건축인 경우에도 조합원 지위 양도가 제한될 수 있나요?

A. 네. 안전진단을 통과했기 때문에 지정 대상자가 될 수 있어요. 국토부와 서울시 관계자는 "원칙적으로는 기존 규정을 적용받지만 투기 우려 등이 심할 경우 도시계획위원회를 열어 시점을 당길 수 있다"고 밝혔습니다

- 정비사업 조합원 지위양도 시점이 안전진단 통과 시점으로 앞당겨지면 재산권 행사에 제약이 걸리는거 아닌가요? 보통 재건축 안전진단에서 조합설립까지 몇년 정도 걸리나요?

A. 일반적으로 아무 문제 없이 진행될 때 5년 정도 걸린다고 하죠. 하지만 재건축 재개발은 주민 갈등 등 돌발변수가 많아서 10년이 넘는 경우가 다반사에요. 예를 들어 원베일리는 2002년에 안전진단 통과한 후 2015년이 되서야 조합이 설립됩니다.

- 이번 재건축 재개발 규제 발표로 사정권에 들어오는 서울 아파트 단지는 얼마 정도 됩니까?

A. 매부리TV가 조사한 결과, 재개발은 정비구역 지정~관리처분인가 사이인 단지가 서울에 171개인데 145개가 이번에 강화된 규제 대상이 됩니다. 대부분 포함되죠. 재건축은 안전진단 통과~조합설립 이전인 곳이 46개인데, 안전진단 받지 않은 단지가 엄청 많으니 대상은 더 넓어지죠.

- 한번 지정되면 사업 완료시까지 조합원 지위 양도가 제한되나요?

A. 안전진단 통과일(안전진단 통과일 이후 정비계획 입안 전에 기준일을 정한 경우에는 기준일)부터 2년 이상 정비계획 입안이 없는 경우, 정비구역 지정일부터 2년 이상 추진위설립 신청이 없는 경우, 추진위설립일부터 2년 이상 조합설립 신청이 없는 경우에는 조합원 지위 양도를 허용해요. 지금도 조합설립 이후 3년간 사업시행인가 미신청, 사업시행인가 이후 3년간 미착공 등에 해당할 때 전매제한이 일시적으로 풀립니다.

- 하지만 토지거래허가구역에서 기존에 적용하던 예외를 적용하지 않는다던데요.

A. 네. 조합원 지위 양도 제한 예외를 적용하지 않습니다. 현재 서울 토지거래허가구역은 잠실동, 삼성동, 청담동, 대치동, 압구정, 여의도, 목동, 성수 등이죠. 특히 조합이 이미 설립돼 사업이 한창 진행 중인 정비사업장까지 적용될 예정이라 '소급입법' 논란까지 불러올 전망입니다. '잠삼대청'·'압여목성'에 주택을 구매하려면 매우 장기간 몸테크할 각오를 해야 할거 같아요.

- 이번 규제가 시장 전체에 미칠 영향도 생각해 봐야 할 것 같은데요.

A. 많은 전문가들이 단기적으로는 안전진단을 막 앞둔 단지로 풍선효과가 불 거라고 예상하더라고요. 하지만 재건축 재개발이 지지부진할 경우에 매물잠김이 계속될 위험이 있죠. 이렇게 되면 새 아파트 쏠림 현상이 다시 나타날 수 있다고 봅니다.

[손동우 부동산전문기자]
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