부모로부터 부동산을 임차하면서 시가보다 낮은 가액을 지급하는 경우에는 당연히 세입자인 자녀가 이익을 보게 되는데, 우리나라 상증법은 이러한 이익도 증여로 규정하고 있기 때문에 저가임대로 인한 이익에 대해서 증여세를 과세하는 규정(상증법42조)을 두고 있다.
그런데 이 법 규정을 제대로 적용하려면 애매하면서도 어려운 몇 가지 관련규정을 알아야 한다.
첫 번째가 임대료의 적정가액이다.
세법은 “임대료의 시가는 원칙적으로 해당거래와 유사한 상황에서 불특정다수인 간 통상적인 지급대가를 말한다.”라고 규정하고 있다. 그래서 그 당시 임대료의 시가를 확인하기 위해서는 사이트 등에 올라와 있는 호가가 아닌 그 아파트와 동일하거나 유사한 아파트의 실제 임대거래 가액을 확인하여야 한다.
그럼에도 불구하고 그 당시의 거래가액의 확인이 불분명한 경우에는 아래와 같은 방법으로 임대료의 시가를 산정한다.
1년간 임대료의 시가 = 상증법에 따라 평가한 부동산의 시가 x 2%
여기서 상증법에 따라 평가한 부동산의 시가는 일반적으로는 임대당시에 인근의 유사한 아파트의 매매거래가액을 말하며, 이러한 매매거래가액이 없으면 아파트 고시가액을 말한다.
아파트의 경우에는 인근 유사부동산의 임대 거래가액이 존재할 가능성이 많아서 시세와 비슷한 적정가액이 시가로 결정될 가능성이 많지만 인근 유사부동산이 없는 단독주택이나 다가구주택 또는 토지나 상가 등은 인근 유사부동산 임대시세의 확인이 불분명할 가능성이 매우 높아 대부분 위에서 언급한 기준시가의 2% 규정을 적용한다.
이렇게 임대료의 시세가 결정되면 이 시세보다 높거나 낮게 임대를 하면 그 차액에 대해서 증여세를 과세한다.
그렇다고 차액을 모두 증여로 보아 증여세를 과세하는 것은 아니다.
그 차액이 적정한 시세의 30% 이내까지는 저가임대로 보지 않기 때문에 증여세를 과세하지 않는다.
예를 들어 임대료의 시가가 1,000만원이라면1,000만원의 30/100에 해당하는 금액은 300만원이 된다. 따라서 임대료로 710만원을 지급할 경우에는 증여세가 과세되지 않지만, 690만원을 지급할 경우에는 310만원에 대해 증여세가 과세된다.
논란이 되고 있는 사례는 반전세인데 임대보증금에 대한 월세환산액은 국세청 예규에 따라 정기예금이자율인 연 1.2%를 적용하여야 하므로 이를 토대로 적정 임대료를 산출하면 아래와 같다.
세법상 적정임대료 = (6억 x 1.2%) = 720만원
실제 임대료 = (100만 x 12월) + (보증금 1.2억 x 1.2%) = 1,344만원
따라서 부모입장에서는 1년간 720만원의 임대료를 받아야 하나 오히려 1344만원을 받아서 720만원의 30%인 216만원 이상 임대료를 받은 것이기 때문에 부모가 자녀에게서 매년 624만원을 증여 받은 것이 된다.
현행 세법은 다운 임대 뿐 아니라 반대인 고가임대의 경우에도 증여세를 과세하는데 고가임대의 경우에는 임대를 준 사람이 이익을 보았기 때문에 임대주인 부모에게 증여세가 과세된다.
저가임대에 대한 증여세는 매년 증여이익에 대해 과세를 하므로 매년 624만원씩 증여세를 과세하여야 하나 부모가 자녀로부터 증여를 받은 경우 10년 동안 5천만원을 공제받기 때문에 증여세가 과세가 되더라도 8년간은 과세미달에 해당되어 증여세 과세는 없게 된다.
언론은 저가 임대라고 호들갑을 떨었지만 세법상으로는 오히려 부모가 자녀에게 고가로 임대하여 증여를 받은 꼴이 되었다.
자녀들에게 증여할 때 사소한 흠집도 없는 증여를 해야지 세금을 조금 아끼려고 불법이나 탈법을 사용하면서 증여를 한다면 증여를 해주고도 나중에 자녀들로부터 원망을 받는 일이 벌어질 수도 있다는 두려움이 생긴다.
뿐만 아니라 전세 6억짜리 아파트를 반전세로 할 경우 보증금 1억 2천만원에 월세 100만원이 적당하다고 생각할지 모르나 세법은 오히려 너무 많다고 판단하는 것으로 누구나 이런 문제에 닥치게 될 경우 어느 장단에 맞추어야 할지 고민할 수밖에 없다.
한편 주택을 가족간에 저가로 임대한 경우 증여세를 과세하기 때문에 무상으로 사용하는 경우에도 당연히 증여세가 과세된다, 하지만 주택 소유자와 함께 거주하는 경우에는 무상으로 거주를 하여도 증여세를 과세하지 않는다.
이런 증여의 궁금증을 해소하기 위해 매경 부동산 센터에서는 오는 7월 22일 목요일, 오후 1시 30분 ~5시 30분까지 4시간 동안 매경 세무 특강 '지금은 증여의 시대, 가족간의 거래와 세금' 교육이 진행 된다. 지난 1차 교육이 조기 마감되어 교육을 못 받으신 분들을 위해 2차 교육을 준비 했다.
1부에서는 증여의 생존 전략을 통해 왜 증여를 해야 되며, 다양한 증여의 방법들을 소개를 하며, 2부에서는 증여세 절세 전략 방업을 통해 다양한 방법을 통해 절세를 할 수 있는 방법을 소개한다.
3부에서는 질의 응답을 통해 수강생들의 궁금증을 해소 해줄 예정이다.
장소는 충무로역 7번 출구 앞 매일경제 강의장에서 진행하며, 선착순 20명으로 비용은 20만원이다.
또한 유찬영 세무사가 최근 집필한 "증여의 시대"도 증정한다. 문의 (02)2000-5468 [김태진 매경비즈 연구원]
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