◆ 재건축 부담금 완화 ◆

국토교통부가 29일 발표한 재건축부담금 합리화 방안(재건축초과이익환수제 개편안)은 부과 기준 현실화, 부과 개시 시점 조정, 1주택 장기보유자 감면 제도 신설 등 크게 세 가지 방식으로 재건축부담금을 완화하고 있다. 우선 부담금 면제 금액이 초과이익 3000만원 이하에서 1억원 이하로 상향된다. 재건축초과이익이란 준공 당시 집값에서 추진위원회 구성 당시 집값과 정상 집값 상승분, 개발 비용 등을 뺀 금액으로, 재건축에 따른 집값 상승으로 조합원이 얻은 이익을 의미한다. 이 초과이익에 부과율을 곱한 금액이 조합원들이 내야 하는 재건축부담금이다.

부과율 결정의 기준이 되는 부과 구간도 기존 2000만원에서 7000만원 단위로 확대되고, 이에 따라 최고 부과율 구간도 기존 '1억1000만원 초과'에서 '3억8000만원 초과'로 상향된다. 가령 초과이익이 2억원으로 책정된 단지 조합원인 경우 기존에는 최고 부과율(50%)에 해당돼 1억원의 부담금이 책정됐으나, 앞으로는 1억7000만~2억4000만원 구간(부과율 20%)에 포함돼 4000만원(2억원×20%)만 내면 된다.

부과 구간을 확대한 것에 대해 국토부는 최근 집값 상승률과 여러 조세 부과 체계를 종합적으로 고려했다고 밝혔다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 "양도소득세, 상속세 등 다른 재산 관련 세제를 보더라도 최고 부과 세율이 적용되는 구간에 해당하는 납세자 비중은 각각 3.5%와 5.9%밖에 안된다"며 "그러나 현행 제도 아래 재건축부담금은 최고 부과율(50%)이 적용되는 단지가 절반이 넘는 52%나 된다"고 말했다. 최고 부과율을 적용받는 단지 비중을 줄여 다른 세제와 형평성을 맞추겠다는 설명이다. 부과 기준 현실화에 따라 초과이익이 적은 아파트일수록 부담금이 크게 줄고, 강남과 같이 집값이 많이 오른 지역일수록 감면폭은 줄어든다. 국토부 관계자는 "지방 재건축 단지는 거의 면제가 되고, 서울도 기존 부담금 예정액이 적은 단지일수록 감면 혜택이 클 것"이라고 설명했다.

초과이익 산정 기준이 되는 부과 개시 시점도 추진위 구성 승인일에서 조합설립인가일로 조정된다. 아파트 재건축 절차는 통상 '안전진단→정비구역 지정→추진위 구성 승인→조합설립인가→사업시행인가→관리처분인가→착공→준공' 순으로 진행된다. 초과이익 산정을 위한 집값 반영 개시 시점이 한 단계 늦춰지는 것이다. 이에 권 실장은 "실질적 사업 주체인 조합이 설립되기 전부터 초과이익을 산정하는 것은 문제라고 판단했다"고 설명했다.

1주택 장기보유자 감면은 준공 시점에 1주택자인 조합원만 혜택을 받을 수 있다. 보유 기간에 따른 감면율(10~50%)도 해당 보유 기간 내내 1주택자여야지 적용받을 수 있다. 일시적 2주택자와 지방 소액 주택의 경우 예외적으로 장기보유자 감면 혜택을 받게 된다. 일시적 2주택자와 지방 소액 주택의 세부 기준은 향후 하위 법령을 정리하면서 구체화할 예정이다.

이번 개편안이 시행되면 재건축부담금을 내야 할 단지는 전국 84곳(7월 기준)에서 46곳으로 줄어든다. 기존에 재건축부담금 예정액이 통지된 곳 중 38개 단지가 이번 제도 개선으로 부담금을 한 푼도 내지 않게 되는 것이다. 지역별로 보면 서울을 제외한 수도권과 지방은 재건축부담금 부과 단지가 절반 이하로 줄어들 전망이다. 상대적으로 집값이 높아 초과이익이 큰 서울은 28개 단지 중 5곳만 부담금이 사라진다.

부과 금액도 전체적으로 적어진다. 특히 부담금 1억원 이상의 고액 부과 단지는 18곳에서 5곳으로 줄어든다. 부담금이 1000만원 초과~1억원 이하로 예상되는 단지도 35곳에서 17곳으로 감소한다. 1000만원 이하 소액 부과 단지가 24곳으로 다수를 차지할 전망이다.

개별 단지를 시뮬레이션해본 결과 실제로 조합원 1인당 부담금은 큰 폭으로 줄어드는 것으로 나타났다. 매일경제신문이 하나감정평가법인에 의뢰해 서울 서초구 반포아파트 제3주구(반포주공 제3주구)의 재건축부담금을 추정해본 결과 이전 조합원 1인당 평균 4억200만원이던 부담금 예정액이 개정안을 적용하면 평균 3억2700만원으로 18.7% 감소하는 것으로 나타났다. 오학우 하나감정평가법인 감정평가사는 "반포주공 3주구는 조합설립인가일이 2014년 12월로 준공 예상 시점을 2024년 12월 31일로 볼 경우 개시 시점 조정에 따른 감면이 없음에도 부담 금액이 줄어드는 것으로 나타났다"고 말했다.

부과 기준 현실화, 개시 시점 조정, 공공기여 감면 등 감면 요건을 모두 적용받을 경우 부담금 감면액은 훨씬 큰 폭으로 줄어든다.

국토부가 시뮬레이션한 서울 강북 C단지의 경우 기존 통보받은 부과 예정액이 1억8000만원이었으나 부과 기준 현실화에 따라 9000만원, 공공기여 감면 인센티브를 적용받아 1000만원 등 1억원을 감면받게 된다. 여기에 10년 이상 주택을 장기보유한 1주택자인 경우 장기보유 감면율(50%)이 적용돼 부담금은 최종 4000만원이 된다. 기존 부과 예정액에서 1억4000만원(78%) 줄어들게 되는 셈이다. 지방 소재 D단지는 기존 부과 예정액 8100만원에서 각종 감면을 받아 6년 이상 장기보유 시 650만원, 10년 이상 장기보유 시 360만원으로 크게 줄어든다.

재건축 예정 단지들이 밀집돼 있는 서울 강남 단지들도 부담금이 감면된다. 부과 예정액 2억8000만원을 통지받았던 강남 A단지의 경우 2억600만원이 감면되고, 여기에 10년 이상 장기보유한 1주택자인 경우 부담금은 최종 4000만원(감면율 86%)이 된다. 1억7000만원이 예정돼 있던 강남 B단지는 6년 이상 장기보유 시 5400만원, 10년 이상 장기보유 시 3000만원만 내면 된다.

재건축부담금은 2006년 도입된 이후 두 차례나 시행이 유예되면서 실제 부담금을 지불한 곳은 아직 한 곳도 없다. 국토부는 다음달 중 이번 개편안을 반영한 재초환법 개정안의 국회 발의를 목표로 제도 개선을 추진할 계획이다. 개정안이 통과되면 기존 부과 예정액이 통지된 단지들 역시 새 부담금이 부과될 예정이다.

[연규욱 기자 / 정석환 기자]
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