5년간 공공주택 총 50만가구
미혼특공 도입, 4050 차별 논란
미혼특공 도입, 4050 차별 논란
◆ 공공주택 50만가구 ◆
정부가 향후 5년간 무주택 청년과 서민에게 시세 70~80% 수준의 저렴한 분양가로 공공분양주택 50만가구를 공급하기로 했다. 이 중 약 34만가구는 20·30대 청년들에게 돌아간다. 1~3% 이하의 장기 저리 융자가 지원되는 등 파격적인 혜택이 주어진다.
26일 정부는 한덕수 국무총리 주재로 제7차 청년정책조정위원회를 열고 이 같은 내용의 '청년·서민 주거 안정을 위한 공공주택 50만호 공급 계획'을 발표했다. 5년간 공공주택 50만가구는 문재인 정부 5년간 공급된 공공분양 물량 14만7000가구의 3배가 넘는 규모다.
이번 공공주택 공급 계획은 청년에 대한 혜택에 무게가 크게 실려 있다. '미혼 청년 특별공급'을 신설하는 등 청약 제도를 개편해 50만가구 중 34만가구(68%)가 20·30대 가구에 공급될 것으로 국토교통부는 예측했다. 지역별로는 서울 6만가구 등 수도권에 36만가구, 비수도권에는 14만가구가 공급될 계획이다. 앞으로 공공분양은 시세의 70%로 분양받은 뒤 되팔 때 시세차익 일부를 반납하는 '나눔형'(25만가구)과 선 임대 후 분양(분양전환형)을 받는 '선택형'(10만가구), 기존 공공분양 형태인 '일반형'(15만가구) 등 3가지 유형으로 구분해 공급된다. 나눔형과 선택형의 경우 최대 5억원의 장기 저리(1.9~3.0%) 전용 모기지를 지원받을 수 있다. 새 제도가 적용된 공공분양은 당장 올해 연말부터 사전 청약에 돌입한다.
고덕강일3단지(500가구·나눔형) 등 서울과 수도권에서 3125가구가 12월께 공급된다.
민간분양 청약 제도도 개편해 추첨제 비중이 대폭 늘어난다. 서울 등 투기과열지구의 경우 기존과 달리 60㎡ 이하, 60㎡ 초과~85㎡ 이하에도 추첨제 물량이 각각 60%, 30%씩 배정된다. 85㎡ 초과 주택은 추첨제 비중이 20%로 줄어드는 등 1∼2인 청년 가구 수요가 높은 중소형 평형일수록 추첨제 비중이 높은 구조로 개편된다.
고준석 제이에듀투자자문 대표는 "추첨제가 크게 늘어난 민간분양 청약제도는 그간 가점을 차곡차곡 쌓아온 40·50대 무주택자들에게 역차별로 느껴질 수 있다"고 평가했다.
시세 70% 분양가에 40년 초저리대출…연말 고덕강일부터 청약
공공분양 50만가구 어떻게
종잣돈 1억으로 내집마련 기회
12월 고양창릉 등서 사전청약
서울지역 8곳 3289가구 해당
만기 40년 5억 대출되는 나눔형
5년지나 되팔땐 차익 70% 보장
미혼특공, 부모와 살아도 가능
분양시장 침체에 흥행 미지수
우선 나눔형은 시세 70% 이하로 분양가가 책정되고 전용 모기지가 결합된 유형이다. 최대 5억원(LTV·주택담보대출비율 최대 80%)에 소득 수준별 1.9~3.0%로 장기 저리 모기지(만기 40년)가 지원된다. 분양가의 20%만 있으면 내 집을 마련할 수 있는 것이다. DSR 적용도 받지 않는다. 파격적인 금융 혜택을 제공하는 대신 의무거주 기간(5년) 이후 공공에 되팔 때 시세차익의 30%는 반납해야 한다. 기존 신혼희망타운과 비슷한 형태지만 의무적으로 전용 모기지를 받지 않아도 되는 점이 다르다. 의무거주 기간 또는 그 이후 공공에 환매할 때 기준이 되는 금액은 당시의 감정평가액이 된다. 5억원에 분양을 받은 뒤 5년 이상이 지나 해당 주택 감정평가액이 7억원이 됐을 때 공공에 환매한다면 차익 2억원의 30%인 6000만원은 반납하는 식이다. 물론 5년이 지나도 수분양자가 원하면 계속 거주할 수 있다.
선택형은 기존 5·10년 공공임대주택과 비슷한 '분양 전환형 임대아파트' 모델이다. 6년간 살아보고 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있다. 입주 시점에 해당 주택 추정 분양가의 절반은 보증금으로 납부하고 나머지 절반에 대한 월세는 시세 70~80% 수준으로 부담한다. 추정 분양가는 분양가상한제가 적용되는 가격보다 저렴하게 책정될 예정이다. 임대 보증금에 대해서는 1.7~2.6% 저리에 전세대출이 별도 지원된다. 6년 뒤 분양 전환하는 가격은 입주 시 추정 분양가와 분양 시점 감정가의 중간값이 된다. 분양 전환 시 나눔형과 같은 전용 모기지를 활용할 수도 있다. 6년이 지난 다음 분양을 포기하면 추가로 4년 더 임대 거주가 가능하다.
일반형은 기존 공공분양과 같은 모델이다. 단 추첨제(20%)가 적용돼 청년층 당첨 기회가 확대되는 것이 기존 공공분양과 차별화되는 점이다. 일반형 분양가는 분양가상한제가 적용된 시세의 80% 수준이 될 전망이다. 일반형은 전용 모기지가 아닌 기존 디딤돌 대출을 이용해야 하는데 신혼부부는 4억원, 생애최초는 2억원까지 대출 한도가 늘어난다.
이 같은 새로운 유형의 공공분양 주택은 당장 올해 말 실시되는 사전청약부터 적용된다. 고덕강일3단지(500가구)와 고양창릉 S3블록(1322가구), 남양주 양정역세권 A2블록(549가구)은 나눔형으로, 남양주진접2 A6·7블록(총 754가구)은 일반형으로 12월께 공급된다. 내년 상반기에는 마곡 택시차고지(210가구) 등 3646가구, 하반기에는 서울대방 공공주택지구(836가구) 3784가구 등 총 1만555가구에 대한 사전청약이 이날 발표한 세 가지 유형으로 실시된다. 서울지역 물량은 8곳 3289가구가 반영됐다. 세 유형 모두 연령에 관계없이 청약 가능하다. 단 국토부가 청년에게 34만가구가 배정될 것으로 예측한 것은 공공분양 청약제도가 개편되기 때문이다. 우선 나눔형과 선택형에는 '미혼 청년 특별공급'이 각각 15% 비중으로 신설된다. 대상은 19~39세 미혼 청년으로 1인 가구 도시근로자 월평균 소득의 140%(약 419만원) 이하, 순자산이 2억6000만원 이하면 청약할 수 있다. 부모와 같이 살고 있는 가구 구성원이라도 무방하다.
김 정책관은 "신혼부부와 생애최초 등 기존 특별공급은 사실상 기혼자만 대상으로 해 미혼 청년이 당첨될 가능성이 극히 낮았다"며 "요즘 시대 상황상 미혼 청년도 자립 기반을 갖추는 데 어느 정도 배려할 필요가 있다고 판단해 특별공급 유형을 신설했다"고 설명했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 대책으로 미혼 청년 특별공급이 신설되므로 20·30대 사회초년생은 청약통장 가입을 적극 고려할 필요가 있다"고 말했다.
[연규욱 기자]
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