금리 인상으로 인한 주택 거래 급감·지방 미분양 증가, 강원도 레고랜드발(發) 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화와 자금 경색 등 부동산 시장 리스크를 경감하고 부동산 시장 연착륙을 유도하기 위한 조치로 풀이된다.
정부는 먼저 주택 관련 금융규제를 일부 완화하기로 했다. 이에 따라 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출(주담대)가 허용된다. 현재는 투기·투기과열지구 내 15억원 초과 아파트는 주담대를 받지 못한다. 앞으로는 투기·투기과열지구 내 무주택자·1주택자(기존 주택 처분조건부)를 대상으로 15억원 초과 아파트에 대한 주담대가 허용되며, LTV는 50%가 적용된다. 다주택자에 대해선 금지 조치를 그대로 유지한다.
규제지역 내 무주택자·1주택자(기존주택 처분조건부)의 LTV 한도는 주택가격과 무관하게 50%로 단일화된다. 기존에는 보유주택·규제지역·주택가격에 따라 차등(비규제지역:70%, 규제지역:20~50%) 적용돼 왔다. 다만 LTV를 다소 완화하더라도 DSR 규제가 상존해 있고, 주택담보대출 금리가 5~7%에 집값도 하락하고 있어 LTV 완화에 따른 실수요자의 시장 진입은 제한적일 것으로 보인다.
중도금 대출 보증도 확대된다. 현재는 주택도시보증공사(HUG)?주택금융공사(HF) 중도금 대출 보증은 분양가 9억 이하 주택에만 적용되고 있으나, 앞으로는 12억원 이하 주택까지 확대한다.
청약당첨자의 기존주택 처분기한도 2년으로 대폭 연장된다. 기존에는 투기과열지구 등에서 기존주택 처분을 조건으로 청약에 당첨된 1주택자는 입주 가능일 이후 6개월 내 기존주택을 처분해야 했다. 10월 27일 기준으로 처분기한이 도래하지 않은 기존 의무자에게도 소급 적용된다. 다만 이 부분은 청약시장에는 긍정적으로 작용하나 기존 주택의 매매에 미치는 영향은 한정적일 것으로 보인다.
아울러 정부는 규제지역 추가해제도 검토하기로 했다. 현재 전국적으로 투기과열지구는 39곳, 조정대상지역은 60곳이 지정돼 있다. 정부는 11월 중 주거정책심의위원회(주정심)를 개최할 계획이다. 지난달 21일 열린 주정심에서는 조정대상지역 101곳 중 41곳과 투기과열지구 43곳 중 4곳이 해제된 바 있다.
대출 규제 완화에 대해서도 수도권 지역의 '거래절벽'을 해소하기에는 다소 부족하다는 평가도 나왔다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "LTV를 다소 완화하더라고 DSR 규제가 여전히 있고, 주택담보대출 금리가 5~7%에 육박해 실수요자들의 시장 진입은 제한적일 것"이라며 "15억 초과 아파트의 주담대 허용은 고가 주택 여신규제 장벽만 제거했을 뿐"이라며 다소 아쉽다고 평가했다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원도 "고가주택 중심 거래에 다소 숨통이 트일 순 있으나 심리가 위축돼 있어 거래가 활발해지는 반전은 어렵다"면서 "대출 규제를 완화해준다해도 금리가 치솟고 있어 매수자들이 대출을 많이 내서 집을 사기 어려운 상황"이라고 진단했다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "취득세 중과, 양도소득세 중과 등의 규제가 유지되는 한 거래가 많이 증가하지는 않을 것"이라며 "글로벌 경제가 브이자 반등을 하고, 금리 인상 흐름이 멈추지 않으면 거래량 증가는 한계가 있다"고 말했다.
[조성신 매경닷컴 기자]
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