은마 정비계획안 서울시 통과
재건축 투자 유망 단지는
재건축 투자 유망 단지는
집값이 떨어지고 있기 때문에 정부가 재건축 심의를 통과시켜주는 데 부담이 덜할 것이란 전망도 나왔다. 은마아파트도 집값 상승기였다면 정비계획안이 통과되지 않았을 것이란 해석이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "서울시가 규제 완화 입장을 보여주고 있으니 인허가 문제에 묶여 있는 다른 재건축 지역들도 기대해 볼 만하다"고 말했다. 고 원장도 "목동, 여의도 등 재건축 단지의 인허가 속도를 견인하는 자극 효과는 기대된다"고 내다봤다. 나아가 재건축 사업이 좀 더 속도감 있게 진행되기 위해선 재건축 안전진단 규제 완화가 조속히 진행돼야 한다고 강조했다.
재건축초과이익환수제에 따른 재건축 부담금을 줄이기 위해 다수 단지가 빠르게 조합 설립에 나설 것이라는 분석도 있다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "은마아파트의 경우 내년에 조합이 설립되면 인근 다른 단지에 비해 부담금은 적을 것이다. 공시가격이 최고점 수준에서 부동산 시장이 조정에 돌입했기 때문"이라고 말했다. 재건축 부담금은 아파트가 지어진 시점의 가격에서 재건축 시작 시점의 가격을 뺀 금액을 기초로 산정된다. 정부는 부담금 산정 시작 기준을 조합설립추진위원회 설립일에서 조합 설립일로 조정하는 방안을 추진하고 있다. 시작 시점의 공시가격이 높으면 그만큼 부담금 역시 줄어들 가능성이 높다는 게 박 교수의 설명이다.
향후 투자가치가 높은 재건축 단지로는 서울 강남과 용산 일대 노후 아파트가 다수 꼽혔다. 김 소장은 은마아파트와 동일한 대치동 권역에 있는 '우·선·미(우성·선경·미도)' 아파트를 눈여겨볼 필요가 있다고 조언했다. 은마아파트가 움직이면 함께 갈 수 있는 데다 강남8학군을 중심으로 유명 학원이 몰린 곳이기 때문이다. 대치동에 위치한 공인중개소 사장도 "최근 우성이나 선경아파트 급매물이 나오면 알려 달라는 문의가 종종 들어온다"고 분위기를 전했다.
재건축의 경우 한 번에 큰 폭의 가치 상승을 노려야 하는 상품인 만큼 한강변 입지가 가장 탄탄한 미래가치를 보장한다는 의견도 있다. 대표적으로 강남구 압구정 현대아파트는 한강 인근인 데다 서울시의 '35층 룰 폐지' 정책으로 지역 대표 랜드마크가 될 것이라는 분석이다. 박 교수는 "단지 규모가 크고 사업성 역시 양호하다"고 말했다. 용적률이 대부분 150~200% 수준이라 대지 지분이 높은 편인 것도 강점이다. 고 원장도 "가구 구성이 중대형 면적 위주로 이뤄졌다"고 귀띔했다.
용산구 이촌동 한강맨션·서빙고동 신동아, 서초구 잠원동 신반포2차아파트도 한강 조망권을 확보한 단지다. 이 중 한강맨션과 신동아아파트는 용산국제업무지구 개발이란 대형 호재도 기다리고 있다는 게 김 상무의 설명이다. 또한 용적률이 150%로 낮고 중대형 평형으로만 이뤄진 잠실 아시아선수촌이 사업성이 좋다는 평가를 받았다.
목동 신시가지도 주목할 만한 단지로 언급됐다. 현재 목동6단지를 제외하고 나머지 단지들은 사업이 대부분 안전진단 단계에서 멈춰 있다. 하지만 내년 상반기에 정부가 안전진단 규제를 완화한다면 재건축 사업의 물꼬가 트일 가능성이 높다. 목동은 대치동과 더불어 서울 3대 학군으로 꼽힌다. 이외에도 최 센터장은 '신속통합기획'을 신청한 여의도 단지들을 살펴보라고 밝혔다. 신속통합기획은 오세훈 서울시장이 민간 재건축 활성화를 위해 추진하는 정책이다. 이로 인해 다른 단지들보다 사업 속도가 빨라질지 주목된다.
다만 상당수 재건축 단지가 조합 설립 인가가 나 있는 상태라 조합원 지위 양도가 가능한 매물(10년 보유·5년 거주 등)인지 살피는 게 필요하다. 토지거래허가구역인지도 꼼꼼히 따져 봐야 하는 포인트다. 일례로 압구정, 반포, 잠실 등은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 매수 시 2년 이상 실거주 의무가 있다.
[이희수 기자 / 이석희 기자]
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