지식산업센터가 신종 수익형 부동산으로 떠오르고 있다. 상가 오피스텔 꼬마빌딩 등 다른 수익형 상품과 달리 대출규제를 받지 않아서다. 그러나 아직 대중적이지 않아 문외한이 선뜻 투자하기는 쉽지 않다. 집코노미가 국내에서 유일하게 지식산업센터 강의를 하는 전희영 주식회사 비전 대표(필명 지원서원아빠)를 만나 옥석을 구분하는 노하우에 대해 들어봤다.

▶지식산업센터 투자 수요가 진짜 늘었나.

“요즘 수도권 신도시나 택지지구에서 분양되는 지식산업센터는 투자자 비중이 70%다. 직접 공장이나 오피스 등으로 사용하려는 실수요는 30%에 그친다. 수익형 부동산에 대한 대출규제가 시작된 후 부쩍 투자자들이 늘었다.”

▶개인도 취득할 수 있나.

“산업단지 밖에서 공급되는 지식산업센터는 일반인이 매입해 실수요자에게 임대 놓을 수 있다. 앞으로 산업단지 안에서도 임대사업이 가능해진다. 산업통상자원부는 지난 3월22일 청년 친화형 산업단지를 조성하기 위해 산업단지 안에서 임대사업이 가능하도록 하겠다고 발표했다. 내년부터 임대사업이 가능할 거 같다.”

▶이미 산업단지 안에서도 임대사업을 하는 투자자들이 있다.

“맞다. 사실 지금 서울 금천구 가산동에 가보면 임대사업 하는 사람이 엄청나게 많다. 두 가지 방법이 있다. 하나는 공장등록을 한 다음 바로 임대업을 추가해서 임대사업을 하는 방법이다. 공장 등록 후 일부 공간만 빌려주는 방식도 있다. 일종의 편법이다.”

▶어떻게 지식산업센터 전문가가 됐나.

“2000년도에 삼성전기에 입사해 엔지니어로서 구매 담당 업무를 했다. 2011년 회사를 그만두고 관련 사업을 시작했다. 경기 화성시에서 전기전자 관련 사업을 하고 있다. 이런 일을 하면서 지식산업센터에 둥지를 튼 많은 기업을 만났다. 삼성에서 근무할 때 삼성 공장뿐만 아니라 지식산업센터에서도 근무했었다. 협력업체들과 일을 해야 하니까 서울 금천구 가산동에도 자주 왔다갔다했다. 그러다가 지식산업센터에 눈을 떴다. 기업들이 많이 빌려서 사용하고 있었다. 시설도 잘 돼 있어서 일반 사무실보다 낫다는 걸 알게 됐다. 실제로 경매를 통해 비교적 저렴하게 사들여 안정적인 수익률을 얻을 수 있었다. 결국, 본업에서 아이디어를 얻은 것이다.”

▶지식산업센터의 매력은.

“단연 대출이 많이 나온다는 거다. 일반 상가에 투자하려면 대출 규모가 매입 비용의 40~60%에 그친다. 지식산업센터는 매입 비용의 70~80%까지 대출이 나온다. 80%는 거의 다 해준다고 보면 된다. 3.3㎡당 매입비용이 600만~700만원 정도인 곳에서 대출을 80% 수준으로 받으면 수익률이 15%까지 나온다. 수익성이 좋으니까 들어가는 것이다.

소액으로 접근할 수 있는 것도 큰 매력이다. 분양가 자체도 상가에 비해 저렴한 편이다. 1~2억원으로 매입할 수 있는 곳이 많다. 예를 들어 1억 초반대에 분양받아서 보증금 1000만원에 월세 50만~60만원을 받을 수 있다.

임차인이 잘 나가지도 않는다. 망하지 않으면 한 자리에서 꾸준히 있다. 사업이 흥하면 바로 옆 호실까지 빌리기도 한다. 어차피 기업은 월 임차료를 경비 처리 할 수 있으니까. 한번 임대를 맞춰놓으면 월세가 밀리지 않고 잘 들어온다.”

▶임차인 구하기는 쉬운가.

“작년 상반기까진 쉬웠다. 작년 하반기부턴 어려워지고 있다. 공급이 너무 많이 되고 있어서다. 옥석을 잘 가려야 하는 이유다. 공급이 늘면서 수익률도 조금씩 떨어지는 추세다. 가장 인기가 있는 서울 성수동과 문정동 지식산업센터 수익률은 연 4~5%로 낮아졌다. 3~4년 전까지만 해도 연 7%까지 수익률이 나왔다.”

▶지식산업센터는 어디에 주로 있나.

“서울에는 성수동 문정동 마곡지구 구로동 가산동 등에 몰려있다. 수도권에선 안양 성남 수원 용인 등에 많다. 최근에는 하남 미사, 화성 동탄2, 용인 서천 등 신도시·택지지구에 지식산업센터가 대거 공급되고 있다.”

▶유망한 지식산업센터의 조건은.

“지하철 역세권 여부다. 직원들이 출퇴근할 때 편리해야 한다. 지식산업센터엔 사무실당 주차공간이 1~2대뿐이다. 대표나 임원만 주차할 수 있다. 나머지 직원들은 대중교통을 이용해야 한다. 지하철이 가장 중요하다. 버스 노선이 잘 갖춰져 있어도 괜찮다.”

▶공급 과잉이란 지적도 있다.

“지식산업센터로 투자자가 몰리자 건설사들이 앞다퉈 분양에 나서고 있다. 올해부터 입주물량도 넘친다. 지금 공급과잉 상태다. 이런 상태가 몇 년 갈 거 같다. 옥석을 잘 가려야 할 시점이다.”

▶어떻게 옥석을 가리나?

“아직 대출 80%를 끼고 수익률 15%를 낼 수 있는 곳들이 눈에 띈다. 저평가된 지역을 찾거나 경공매를 통해 싸게 사는 게 방법이다. 성남시 소재 지식산업센터의 매매가격이 아직 저렴해 보인다.”

▶지식산업센터 내 상가 투자는 어떤가.

“상가 투자의 매력은 약하다. 수원 광교의 한 지식산업센터는 상가 분양이 2~3개밖에 안 됐다. 준공한 지 1년이 지났는데도 말이다. 상가를 너무 많이 배치해서다. 그러나 지식산업센터는 평일 장사밖에 못 한다. 주말에 공장이 텅텅 빈다. 지식산업센터 내 상가를 분양받으려면 자체 평일 수요가 충분한지 반드시 계산해야 한다. 기업 수, 종사자 수 등을 고려해서 수요를 측정해야 한다. 혹시 주변의 아파트 단지 등 외부 수요가 있을 수 있는지도 살펴야 한다.“

▶지식산업센터 내 기숙사는 어떤가?

“별 재미가 없다고 본다. 요즘 젊은 사람들은 회사랑 가까이 있는 걸 안 좋아한다. 대중교통여건이 좋지 않으면 외부 수요도 기대하기 힘들다. 예컨대 안양에 있는 지식산업센터들은 기숙사를 사무실 용도로 쓰거나 직원 주거용으로 쓰지 일반인들은 거의 쓰진 않는다. 주변에 오피스텔 같은 경쟁상품이 많은데 굳이 거기까지 갈 필요가 없을 것이다. 게다가 밤엔 단지 내 상가 편의점밖에 갈 데가 없다. 주말에도 단지 내 상가는 썰렁하다. 거기 있으면 오히려 불편하지 않을까. 다만 회사에서 기숙사 용도로 구매해서 살게 하는 건 괜찮다.”

▶경매로 매입할 때 주의해야 할 점은?

“경매 물건은 관리비가 몇천만 원씩 밀린 경우가 있어 주의해야 한다. 또한 경매 물건에 기계·기구가 포함되어 있는지도 잘 살펴야 한다. 일반인들은 기계를 쓸 필요가 없다. 만약 감정가격에 기계·기구 포함돼 있으면 그만큼 가격은 무시하고 들어가야 한다. 고물 값으로 생각해야 한다. 일반인이 기계를 처리하기가 힘들다”

▶일반 매매로 매입할 때 주의할 점은?

“임차인을 끼고 있는 물건을 사는 것이 좋다. 올 들어 임차인을 구하기 어려워져서다. 아니면 일반매매를 추천하지 않는다.”

▶마지막으로 조언하고 싶은 게 있다면.

“부동산 투자를 하려면 경험을 직접 하나씩 해봐야 한다. 갭투자 월세투자 등 여러 가지 방법이 있다. 자기가 직접 해보고 자기한테 맞는 걸 해야 한다. 어떤 분들은 아파트 투자 잘하고 어떤 분들은 상가 투자 잘한다. 자기한테 맞는 것을 찾아야 한다”

민경진 기자 min@hankyung.com