오피스텔 옥석 가리기에 있어 역세권 여부는 매우 중요한 판단 기준이다. 때문에 지하철역 인접도에 따라 임대료 수준도 상당부분 차이가 날 것이라는 것이 일반적인 통념이었다. 그러나 초역세권 이라도 입지에 따라 투자자들이 기대하는 결과값이 반대로 나타나기도 해 주목을 끌고 있다. 최근 한 부동산 정보업체가 지난 1월~4월 서울서 거래신고된 오피스텔 총 2891실을 대상으로 매매가격과 임대료 등의 임대 수익률을 분석한 결과 지하철역에서 직선거리 700m~1km이내에 위치한 오피스텔 임대 수익률은 5.1% 였고 300m~700m 거리에 있는 오피스텔은 4.4%로 나타났다. 오히려 지하철역 300m 이내 초역세권 오피스텔 임대수익률은 4.2%로 가장 낮았다. 왜 그럴까? 이에 대한 관련 업계의 답변은 의외로 간단하다.

최근 지하철 5호선 미사역 (2019년 개통 예정) 역세권에서 ‘하남 미사 우성르보아파크’ 를 공급중인 수익형부동산 전문건설기업 우성건영 관계자에 따르면 “”역세권도 직접 역세권(초역세권)과 간접 역세권으로 나뉘는데 초 역세권의 경우 매매가격이 상대적으로 높은데 반해 임대료 상승폭은 적어 초역세권 임대수익률이 낮게 나타나기도 한다“고 했다.

관계자는 또 “이러한 점에서 오피스텔 임대수익률에 중요한 영향을 미치는 요소는 매매가격이다”며“ 예를 들자면 현재 선임대가 맞춰진 오피스텔을 분양중인 하남 미사 우성르보아파크는 역세권이자만 간접 역세권에 해당되고 특히 임대수익률이 안정적인 이유는 3.3㎡당 평균 공급가격이 직접 역세권에서 공급중인 H건설사 오피스텔 보다 최고 200만원이나 저렴하기 때문이다. 정리해보면 매매가격은 낮고 임대료 수준은 초역세권과 비슷한 수준이라 하남 미사 우성르보아파크의 수익성은 좋을 수 밖에 없는 구조다.”고 했다.

업계 한 전문가는 “오피스텔 임차수요의 선호도는 역 거리에 민감한 것이 사실이나 거주 편의성과 역 이용에 큰 불편이 없는 거리라면 직접 역세권(초역세권)이나 간접 역세권이나 실제 오피스텔 임대료의 차이가 별반 차이가 없는 사례도 적지 않다”며 “따라서 오피스텔 투자자들은 다분히 역과의 거리만 따질 것이 아니라 임대수익률에 적잖이 영향을 미치는 매매가격에 대한 합리성을 꼼꼼히 점검해야 한다“고 했다.

[MK 부동산센터]
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