세금 확대·대출규제 강화 여파로 서울을 포함한 수도권 주택시장이 위축되고 있는 가운데 매매시장이 고점을 찍고 하향 조정기로 진입할 수록 유망지역 내 아파트값 하락폭이 더 큰 것으로 나타났다. 실수요 보다는 투자수요가 몰리다 보니 침체 시 웃돈(프리미엄) 거품이 급격하게 걷혔기 때문으로 풀이된다.
30일 부동산114에 따르면 근래 부동산 침체기인 2008~2013년 동안 수도권 지역(▲서울 -10.03% ▲경기 -14.00% ▲인천 -3.09%)의 아파트가격은 평균 11.12% 하락했다. 같은 기간 서울시내 시·군·구별로 가격 변동추이를 보면 ▲강남구 -19.04% ▲양천구 -18.55% ▲송파구 -18.07% ▲강동구 -15.47% 등 한강 이남 지역을 중심으로 매매가격 하락폭이 크게 나타난 반면, ▲중랑구 10.27% ▲서대문구 3.31% ▲동대문구 2.86% ▲은평구 2.67% 등 상대적으로 저평가된 강북지역은 침체기에도 상승했다.
이는 서울의 경우 상대적으로 경기 민감도가 더 높아 많이 오른 지역들을 중심으로 가격 되돌림 현상이 심화된 것으로 풀이된다. 수요가 아닌 유동성이나 저금리, 희소성 요인들을 이유로 급등했지만, 높은 가격 민감도로 가격 방어력이 떨어지는 것이다.
침체기 서울시 매매가격 변동 [자료 = 부동산114]
경기도 시장 상황도 비슷했다. 서울과 인접해 우수 지역으로 평가 받은 ▲용인 -26.23% ▲과천 -24.80% ▲성남 -24.66% ▲김포 -22.24% ▲고양 -22.18% ▲파주 -21.69% ▲광주 -20.73% 등지는 가격 하락 흐름을 주도한 데 비해 상대적으로 외곽에 위치한 ▲포천 27.66% ▲안성 25.11% ▲평택 20.32% 등지는 침체기에도 오히려 급등했던 것으로 확인됐다.
인천 역시 침체기에 인천의 강남으로 통하는 연수구(송도국제업무지구 포함)의 가격이 크게 하락했다. 실제 연구수(-17.44%), 중구(-12.77%), 서구(-6.67%) 등 송도·영종·청라경제자유구역이 위치한 지역을 중심으로 하락폭이 컸던 반면, 그외 지역인 동구(10.86%), 계양구(8.16%), 부평구(3.79%) 등지는 침체기에도 상대적으로 선방했다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "최근 '똘똘한 집 한 채'와 관련된 이슈로 서울과 서울 인접지역을 중심으로만 과열 양상이 나타난 만큼 향후 약세 전환 시 가격 하락폭은 더 크게 나타날 가능성이 높다"면서 "침체기에는 실수요 위주로 움직였던 지역들과 상대적으로 덜 올랐던 저평가 지역들이 대안으로 주목 받을 것으로 예상된다"고 말했다.
그러면서 "최근 시장 분위기에 편승해 똘똘하다는 이유만으로 자산을 한 곳에 집중하는 전략은 높은 위험성을 동반할 수 있으니 유의해야 한다"고 조언했다.
